2011乌鲁木齐观湖国际项目营销策划报告.ppt

PART1. 项目本体条件及开发目标解析
PART2. 项目城市发展背景研究
PART3. 区域发展与价值定位
PART8. 项目物业发展建议及经济效益评价
PART7. 项目发展战略及整体定位
可持续发展建议
PART4. 房地产板块及竞争关系研究
本体及目标
问题
区域发展脉络
市场竞争格局
报告框架
PART5. 基于市场竞争的项目站位确定
PART6. 成功案例借鉴及发力方向制定
先进经验借鉴
站位
方向
落地
项目本体条件及开发目标解析
1
项目直接利好因素
项目要克服的不利因素
项目担当的责任及开发目标解析
项目直接利好因素
项目交通区位——与城市重要节便捷联系
项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里,距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里,车程五分钟,距离友好商圈5公里,便捷可达北园春市场。
项目所在区域——九家湾水库西侧
项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区,西外环路西侧,东侧隔路可望九家湾水库。
市政府
国际机场
火车南站
外环路
米东区
6km
铁路局商圈
11km

5km
新市区
城市
核心区
5km
沙区
9km
城市格局——城市发展热点之一
沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部,是首府四大中心城区之一,现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范区,乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。
河
滩
路
外
环
路
周边城市道路的不断完善,进一步拉近项目和城市老城区乃至其他区域间的联系
大庆路
九家湾水库路
克拉玛依西路
大庆路
本地块
西虹路
九家湾水库街
骑马山路
地块周边规划绿地现状
地块周边规划绿地预期
政府代征绿地和代征道路的时候,整个宗地的价格会比较便宜,或者在税费方面给予开发商一定的优惠,或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会,使周边的环境规划与项目内相协调,同时社区周边的环境会和社区建设同时到位,对项目销售有促进作用。
东部城市绿化带和九家湾水上乐园:
与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。
可为高层提供观景楼房,在缺乏水资源的西部城市非常稀有。
水资源价值突出
项目需要克服的因素
铁路通道:项目西侧为铁路通道,未来将成为南站与客运总站连接线,鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大
现状住区:项目西侧紧邻九家湾五队,建筑意向较差,且紧邻地块红线,对项目影响较大,拆迁改造时间尚不确定
高压线:三条110千伏高压线横穿用地南部部,紧邻地块建筑红线,高压走廊处存在道路规划,但建设节点不确定
110kv高压线
高差约10m
坡地低洼地形:东西两侧土地高于地块近10m,尤其是西侧紧邻地块,四层以下压迫感强,且无法利用九家湾水库水景资源。
基地条件——地块平整
主体由南北连个紧邻地块组成,用地为招拍挂流程居民用地,内部无绿化,内部拆迁已经完成,现状用地相对平整,
地块南北狭长——建筑排布难度较大
建筑红线南北长近500米,东西最宽76米,平均40米左右
地块狭长不利于楼座排布,对土地使用率有影响,高容积率下窄处南北向板楼基本排除,而乌市居民对高塔和东西向有抗性,尤其是东西向。
用地规模及指标——小规模高容积率开发
。,规划总建面11万左右。
110千伏高压走廊
大庆路