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“三旧改造”与房地产的机遇和挑战
广东国地规划科技有限公司
“三旧改造”是作为转变经济发展的一种方式,实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。
“三旧改造”一词来源于广东,早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城、祖庙东华里片区岭南文化、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。2009年,随着迎亚运整饰工程在广州火热开展,广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修,还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造,为旧物业引入新内容。
而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。
解读“三旧改造”的政策
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“三旧改造”的进展
2
机遇和挑战
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政策
印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知(佛府〔2007〕68号)
佛山市
国务院关于促进节约集约用地的通知(国发〔2008〕3号)
国家
转发省国土资源厅关于改造工作实施意见(试行)的通知(粤府办〔2009〕122号)
广东省
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府〔2009〕78号)
广东省
印发加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造补充意见的通知(佛府办〔2008〕296号)
佛山市
《深圳城市更新办法》(深圳市人民政府令第211号)(2009年12月1日起实施)
深圳市
广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府〔2009〕56号)
广州市
东莞市推进产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法(东常〔2009〕3号)
东莞市
关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》的通知(东府〔2009〕144号)
东莞市
“三旧改造”中土地新政策
农村集体建设用地改变为国有土地问题
村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。
部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有,但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。
业主自行改造的“三旧”用地允许协议转让作为经营性用地(商品房开发除外),可以补交出让金,维持原土地使用权人不变。
土地出让收益处理的问题
在旧城镇和旧村庄改造中,政府依法收回有关用地出让的,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的,可在拆迁阶段,通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作,拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。
有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。
相关补办手续及程序问题
1987年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续,直接确权。1987年~2007年6月期间的历史建设用地无需办理农转用手续,补办征收手续后确权。
大大简化了办理相关用地手续的程序,节省时间,降低成本,保障原使用者的权益和调动其参与改造的积极性,大大减轻被改造地区政府的负担。可以更好地调动各方面对改造的积极性。

边角地、插花地、夹心地的处理问题
过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料,基层可能会放弃使用这些土地,造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。
边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造:面积小于3亩、累计面积不超过改造地块面积10%。是国有建设用地的,可以协议出让;是集体农用地的,按批次申办“农转用”或征收手续,征收手续与《“三旧”改造方案》一并报批。
按照粤府78号文等新政策,广东省在2012年前完成用地手续审批的,就无须缴交新增建设用地的有偿使用费。根据调查统计,现在广东省没有合法用地手续的“三旧”用地有90万亩,其中60万亩按照原来的规定,需要缴交新增建设用地土地有偿使用费,这一项可为广东省地方政府节省新增建设用地土地有偿使用费167亿元,平均每亩可以节省费用27700元,但造成了国家资源的浪费,和资金的大量流失。
按照粤府78号文的规定,对于历史遗留用地手续,不需要落实耕地占补平衡。这样,从二调成