万科四季花城推广计划书.ppt

一月 18
[社区品牌互动年]
万科四季花城推广计划书
“动一动,美一美”
博思堂BIRTHIDEA广告
一月 18
目录
推广前提
市场和竞争
推广主题
市场调研建议
品牌策略
战略细分
提案总结
方案演示
一月 18
推广前提
四季花城的营销目标
1. 四季花城面第五期的尾盘消化
2. 四季花城6、7期销售
3. 本年度是四季花城销售的攻坚战
四季花城的品牌任务
1. 继续强化四季花场面的好感度,提高四季花城的品牌附加值
2. 与万科地产品牌互动,实现互利功能
一月 18
市场概要
Strong
品牌效应:万科关注普通人的理念得到了最大的体现,又一次让深圳人感受到万
科的专业性和创新性。到现在为止四季花城已成为关外高尚住宅的代
名词,并成为各界人士指定参观楼盘。



成熟生活:四季花城经过两年多的开发和建设,大规模社区已形成,社区内所有
的配套设施也一应俱有。无论是硬件还是软件,四季花城已经向人们
展示她愈来愈成熟的美。
一月 18
Weakness
地段:地段是房地产中最重要的,好地段会经产品带来高价格的机会。但四季花
城属于关外,虽然有穿梭巴士仍然不够快捷,还有检查证件等。
价格:地段决定价格,按常理关外的房价一定以便宜取胜。但相反的是四季花城
的价格远远高过相同地段楼盘的价格,而且还有不断上升的趋势。
一月 18
Threat
竞争对手:梅林关外类似四季花城的楼盘较多,如星光之约、潜龙花园、风
和日丽、万家灯火、大兴花园、大新城等,虽然在总体品质上比
不上四季花城,但它们以价格取胜,将吸引许多买家。关内最近距
离的山湖林海,其自然环境优势、产品形态、社区环境等均与四季
花城不差上下,因此它也会成为四季花城的直接对手。
竞争对手优势一览:
突显价格优势:[ 星光之约] “梅林关口,新自然主义生态示范社区”
突显位置优势:[ 万家灯火] “提醒回家的时间”
突显景观优势:[ 山湖林海] “.”
突显成就优势: [ 风和日丽] “美丽小城,亲爱一生” 4号地铁入口
一月 18
Threat
价格弱势:四季花城的价格到现在已经高出周边楼盘许多,而且仍会继续上升。
这会给买家成交造成相当的障碍。
竞争对手价格一览:
星光之约 3400元/平米
万家灯火 2900-3450元/平米
山湖林海 4200元/平米
风和日丽 3300元/平米
一月 18
Opportunity
成熟社区:相比价格相当、地段相当的物业,我们的成熟生活环境是占绝对优
势的,其它社区的生活、社区文化、社区配套远远不够四季花城丰
富多彩;它们要赶上四季花城的步伐也需要较长的时间。
万科物业:万科的物业管理在业内是有口皆碑的。在万客会、网上论谈等软性
支持下,万科物业管理已经是深入人心了,并逐步走向完善。
一月 18
品牌策略
判断1
四季花城经过两年多的发展,四季花城本身已形成自有的品牌特点。
判断2
四季花城绝对是以她日益成熟美丽的现实生活来打动吸引买家的。

问题:在价格不断提升的前提下,我们如何还能级引到众多的买家呢?
结论:品牌=产品+附价值

四季花城是一个很好的产品,但她给人们带来的远远超过产品本身,
将这些附加东西强化扩大,也就是不断增加她的附加值,
提升四季花城的品牌是2002年最大的任务。