地产专题-成都龙泉5200亩项目整体定位.ppt

成都国地东湖湾项目首次沟通
谨呈:成都国地置业有限公司
[2007] GW
项目整体工作推进安排
工作内容
工作目的
工作时间
1
市场及客户调研
项目顾问结论基础
7月25日至7月31日
2
启动位置建议;启动区基本指标建议
形成规划意见核心结论,指导设计单位开始工作
8月25日(30天)
3
启动区产品建议
指导规划布局、户型平面、立面及景观设计调整
9月15日(50天)
4
集成开发专业建议
就开发愿景及模式向政府汇报
7月底
5
案名及推广语建议
根据客户需求提供
从7月25日到7月31日,项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户
房地产市场调研
项目地块查勘
房地产市场调研
龙泉驿区楼盘调研——五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块,共计21个项目
城市住宅中高档楼盘现场调研——全市中高档城市住宅项目七大板块,共计49个项目
专业人士及消费者访谈
开发企业调研
房地产业内人士访谈
成都当地开发商前期及销售主管访谈10余人
销售代表访谈70余人
政府访谈
龙泉区相关主管部门访谈6个——建委、发改委、房管、开发区管委会、计经局、国土
消费者访谈
项目可能目标客户(可比项目意向客户及业主访谈)约20人
首次沟通会
公司管理层访谈
蒋总
马总
吴总
项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点
区位:现状城市蔓延区,规划中的城市副中心
交通:近郊,距城市中心区车行30分钟之内
规模:大规模,整体4000亩,至少可取地1200亩,地块完整
内部资源:缓坡丘陵,具备丰富的地形及水体资源
周边状况:基本以城市主干道为四至,边界清晰,周边无明显不利要素,且紧邻成都传统都市田园旅游胜地——三圣乡
开发模式:4000亩的一级开发商,希望能够进行整体开发
在企业中的地位:集团重点项目,希望建成整个成都范围内的里程碑式高品质项目,引领区域房地产发展升级
价格预期:价格超越(6000/8000),打造成都富人区
项目具备成为站位成都、定位高端的高品质大盘的基本素质和条件
目前已经确定的投入:造价2个亿的18洞golf、湖景湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心
开发进度:Golf与城市公园今年年底开工
本体条件
开发目标
投入计划
为配合开发商加快工作进度,本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开
项目所在区域(龙泉)的发展基础和房地产市场现状
龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析
成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析
成都中高端住宅产品分级及客户细分分析
基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析
成都整体市场发展趋势分析
类比标杆案例发展历程分析
项目开发进程约束条件分析(取地顺序、核心资源分布、工程进度)
现在在哪里?
起点能多高?
未来怎样走?
整体开发顺序
启动定位设想
启动配比及容积率建议
展示区位置及内容建议
本次汇报核心结论构成
成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上,被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”
成都主城区发展轴:位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上
成都主城区空间布局:“一主两次多心”的东部分中心
片区
功能定位
中心城区
省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城
华阳
主城区南部分中心,以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区
新都
主城区北部分中心,青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区,新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城
双流
主城区西南部分中心,以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区,以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区
龙泉
主城区东部分中心,国家级经济技术开发区所在地,现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区
郫县
主城区西北部分中心,以高新技术产业为主导的工业集中发展区,依托大专院校形成科研教育基地
温江
主城区西部分中心,以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区,依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区
龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)
2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)
龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展, 。但和周边近郊区县相比。
尽管近年来经济一直保持增长,但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平
2006年成都郊区人均可