厦门石文化园项目运营策划报告.docx

厦门石文化园项目运营策划报告项目背景分析世博园/园博园/绿博园/花博园/休博园大型的园艺、旅游、休闲等国际、国家级展会永久会址特点规划恢弘,内容雷同申办时倾城出动,建成后怨声载道建设中的唐僧肉,运营中的烫山芋开园时人山人海,本地人看了震撼,外地人看了遗憾投资大、影响大、社会效益大、盈利小规模越来越大,手法越玩越老昆明世博园时间:1999 年 5 月1日—10 月 31 日规模: 亿元,3270 亩活动:99 昆明世界园艺博览会(世界A1级园艺博览会)沈阳世博园时间:2006 年 5 月 1 日—10 月 31 日规模: 平方公里核心园区和 5 平方公里背景区活动:第 56 届世界园艺博览会(A2+B1 级专业国际展会)深圳园博园时间:2004 年 9 月 20 日—2005 年 3 月 20 日规模: 亿元,990 亩活动:第五届中国国际园林花卉博览会厦门园博园时间:2007 年 9 月—2008 年 3 月规模:总面积  平方公里,陆域面积  平方公里活动:第六届中国国际园林花卉博览会南京绿博园时间:2005 年 9 月 26 日—10 月 16 日规模:3 亿元,1155 亩活动:首届中国国际绿化博览会漳州花博园时间:1998 年夏兴建,历届花博会举办地规模:已投入 5000 万元,计划由原来的 600 余亩扩建为 7800 亩活动:海峡两岸(福建漳州)花卉博览会杭州休博园时间:2006 年 4 月 22 日—10 月 22 日规模:2000 亩活动:2006 杭州世界休闲博览会非财政性城市公园性质:政府不投钱,百姓不掏钱,企业不赔钱模式:BOT,BT,出让临近商业用地或地下空间补偿借鉴:盈利模式石公园/场馆以石雕、奇石、园林石等展示、收藏为主的主题公园/场馆,国内已不下数十家借鉴:功能布局、项目设置、文化内涵项目投资价值分析投资成本总投资 5000 万元,占地面积 52667 平方米,容积率 - 10000 平方米建筑面积(含经营性、非经营性)相当于楼面地价 5000 元/平方米,2005 年厦门市平均楼面地价  元/平方米, 最高的五缘湾地块 5468 元/平方米可见,投资成本极高机会成本比较:银行同期一年期储蓄利息 %,相当于回收期 44 年明发商业广场租金年回报率 8%(年递增 6%),相当于回收期 10 年投资收益项目短期利益从政府目前的意向来看,开发企业无短期利益项目中期利益总投资 5000 万元中的 1000 万为经营性投资假定 10%的年回报率,回收期 50 年,而经营期仅 30 年按 10000 平方米物业整体招租经营,80%出租率,租金 50 元/月平方米,回收期 11 年按经营性物业占 20%计算,其他不变,回收期 52 年以上测算未扣除年管理成本依据:2005 年厦门商业物业年最高回报率 %项目长期利益土地权属不明,房地产增值及周边土地增值收益无保障结论成本高,收益低,总体投资价值不大提升投资价值策略把握时机,摆事实讲道理,积极争取短期利理由:无偿进行公益性投资,理应分得土地增值时机:在与政府的合法关系确立之后政府调整新的开发单位已没有余地之时园博园正式开园之前借鉴一:贵州贵阳市金阳石林公园规模:300 亩公园用地,300 亩商业配套用地,总投