湖北三江共和城总案策划.doc

湖北三江共和城总案策划.doc:..湖北三江共和城总案策划三江・共和城总案策划报告L!录第一章项FI战略态势分析第一节项冃外部战略态势分析第二节项冃内部战略态势分析第二章项冃运营战略定位第一节项bl战略定位原则笫二节项tl总体战略卫位第三节项tl战略廿标拟订第四节项冃竞争战略定位第五节项冃职能战略策划第六节项冃战略权变预案第三章项冃战略执行第一节项忖战略执行计划想定第二节项U战略执行资源配置第三节项冃战略计划执行细分第四节战略风险控制第五节项冃战略执行绩效考核第六节项目战略执行调整控制三江•共和城总案策划报告目录第一章项U战略态势分析第一节项bl外部战略态势分析第二节项廿内部战略态势分析第二章项冃运营战略定位第一节项FI战略定位原则第二节项冃总体战略定位第三节项冃战略冃标拟订第四节项目竞争战略定位第五节项LI职能战略策划笫六节项L1战略权变预案第三章项冃战略执行第一节项冃战略执行计划想定笫二节项忖战略执行资源配置第三节项Fl战略计划执行细分第四节战略风险控制第五节项目战略执行绩效考核第六节项目战略执行调整控制三江•共和城总案策划报告H录第一章项目战略态势分析第一节项U外部战略态势分析第二节项LI内部战略态势分析第二章项冃运营战略定位第一节项冃战略定位原则第二节项冃总体战略定位第三节项冃战略冃标拟订第四节项口竟争战略定位第五节项R职能战略策划第六节项F1战略权变预案第三章项冃战略执行第一节项U战略执行计划想定第二节项冃战略执行资源配置第三节项冃战略计划执行细分第四节战略风险控制第五节项U战略执行绩效考核第六节项冃战略执行调整控制(2)价格冃前黄石房产价格在不同区域有比较人的差杲,市场总均价为1900元/平米左右。从总体价格来看,黄石市房产价格分布根据城市格局和城市发展布局有所不同,团城山由于成为市政府重点发展区域和行政办公小心,具有很人的优势;市中心由于基本属于IH城改造,房产朝空小发展。价格也由造价和地价因索而比较高;西塞山区域由于污染等原因价格相对较低,但是随着环境的逐步改善和一些开发商的精心运作正在逐步捉升;黄石港片区被政府总位为适合人居的区域,但是开发量大,除了湖滨国际项H价格较高,其他项目价格都比较低;花湖区域由于不属于黄石管辖,地价比较低,普通住宅均均低于其他区域。从黄石区域的总体开发量來看,每年人概100万方,年销售量在60-70万方Z间。冃前在建项H累积2005、2006年已报建但是刚开工的项目总血积约为150-200万平方米,并且从目前局势来看,还有许多的开发商正在报建,市场扩容将使市场反应平淡。从黄石人口规模与住房实际占有率来看,黄石市日前人均居住面积22平米,离帀政府规划的30平米的廿标还冇很大的距离。66万人口的还需耍增ill528Jj平米的住宅,这个市场将随着经济的发展逐步扩大。总体来看,目前的供应量与市场容量是不对等的,只是U前的消费力还不足以购买LI前的供应量,目前的供应量需要市场花时间来消化,同吋新上市的产品也将因其新颖或者一些促销手段得到一些消费者的青睞。从主流來说,H前别墅市场比较饱和,多层及小高层正在上升阶段,高层处于导入阶段,花园洋房方兴未艾。(3)市场评价产品品质提高,小区住房受宠从近年发展趋势来看,产品品质冇明显的捉高,如湖滨国际、丽岛、琥珀等楼盘的开发带动了黄石地产品质的提高,小区住宅受到消费者的推崇。产品价格涨升,板块分歧明显随着长龙、宏维等公司的拉动,黄石住宅价格较2005年涨了130元/平米左右,冃前均价已经达到1800元/平米左右。但是从价格分布來看,板块分歧比较明显,团城山涨幅最大,花湖片区涨幅最小。多层住宅减少,高层住宅增加随着城市发展的加快和城区土地供应量的减少,多层住宅明显减少,主耍分布在郊区,小高层、高层住宅开始大量增加。推广力度加大,销售难度激增从市场传播來看,2006年前后黄石地区房产推广增加量巨大,如磁湖天下300力广告与选秀,宏维更换团城山大型广告牌,香格里拉开始地而化操作,丽岛制作精美宣传品并在东楚晚报定期投放广告,广告投入巨人。相反,销售情况差,难度巨大,湖滨国际己经濒临死盘。,调査总共发放问卷200余份,收凹冇效问卷140份,调研针対不同区域、不同年龄、不同职业等多方面进行了分析。对黄石市消费币场分析结论如下:价格:消费者期望房价低于1500元/平米的占了50%以上,一方而说明消费者对高房价的接受度有限,另一方面可能则是在1500元以上买不起房的客户占了多数。地段:接近50%的客户选择开发区作为置业的第一选择,表明城市中心迁移已经为市民接受,而口新区推出的产品价格和品质都不错,得到了市场的认同。收入:家庭月收入在200