工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨.docx

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展,日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地,更是引进外资、盘活资产、拉动 GDP 的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入,土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响,甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈,究其原因在于土地开发资金短缺,投融资渠道不足。因此,围绕土地开发做文章,通过新型融资模式拓宽融资渠道,在政府提供启动资金有限的前提下,通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成,是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托,管委会作为政府派出机构,有纳入政府相关职能部门的分支机构,如土地、规划、建设、财政等;同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司,承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能,主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式,可以强化土地出让收益,规避市场与行政之间摩擦产生的风险,充分提升在政府监管下,合理引入外资进行土地开发与基础设施建设,从而产生的高额的土地出让回报,最终形成产业集群与规模经济。在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下,政府监管部门对工业园区融资的条件约束,较之以前越来越严1格,造成在必须满足基本建设需求的前提下,对融资成本的要求越来越高,基于此,园区融资方式必须顺应发生变化。一、资产证券化传统的土地储备制度融资,是运用市场机制,通过征用、收购等方式取得土地,出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求,没有完善基础设施之前,土地的潜在价值无从体现;反之,开发公司必须投入大量人财物力,将土地充分熟化出让后,以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为,基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动,是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在,要解决它,就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来,把缺乏资产流动性的毛地,通过一定法律程序和融资组织安排,变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产:1、 园 区 管 委 会 授 权 其 土 地 开 发 公 司 将 A 片 区 地 块 收储,作为建设 B 道路的融资抵押品,开发公司可自行引进社会投资人对 A 地块进行开发;2、开发公司在取得 A 地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后,即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估,将其未来可预期收入转让给专业金融机构,2把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资;3、A 地块的融资贷款专项用于 B 道路建设,待建成后又可将 B 道路产权办至开发公司或管委会名下,再行融资贷款,以满足 A 地块建设需要;4、A 地块熟化出让后,其收入按一定比例经地方土储中心返还开发公司,按约定还本付息,进行滚动开发。这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产,拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源,完全具备了发行资产支持证券化的条件。二、融资—建设一体化