房地产财务成本管理问题及其应对措施.doc

房地产财务成本管理问题及其应对措施本文从网络收集而来,上传到平台为了帮到更多的人,如果您需要使用本文档,请点击下载按钮下载本文档(有偿下载),另外祝您生活愉快,工作顺利,万事如意! 一、房地产企业成本构成分析对于房地产企业来讲,其成本大致包含了固定成本和变动成本两部分。其中固定成本是相对不变的,主要包含了设计成本、土地成本、建设成本等,这些固定成本可以通过预算管理进行核算,具有相对固定性,能够直接进行衡量。在土地拍卖过程中,土地的成本一般情况下是确定的,在拍卖成功之后,房地产企业中土地成本就是固定不变的。而建材成本也具有相对固定性,在市场稳定的情况下,建筑成本要素也相对稳定。对于某一建筑项目,在设计建筑方案时其建筑成本也是大致可以确定的。在控制好建筑项目的级别之后,其建筑成本也能够大致进行估算,此类建筑成本也可以算入固定成本。而变动成本则包含了融资成本等,主要是投资方利息以及银行贷款的利息等。在市场经济繁荣的情况下,银行贷款往往在房地产开发中介入比较深,也是房地产企业市场开发的重要支撑。因此房地产企业最重要的融资渠道是银行贷款,一般来讲这种成本具有不确定性,将其列为可变成本。不过在工程设计过程中假如对于建筑项目所需的资金、还款总额等要素能够准确计算,并且能够分析出监测进度、环境等因素的影响程度,则可以将此成本列为不变成本。二、房地产财务成本管理存在的问题一是目标成本制定不科学。房地产财务成本制定的目标应当实现全员参与管理,并将可行性目标在考核中进行关联。一些房地产企业管理者在成本管理目标的制定上没有充分依靠管理、技术、施工人员,目标可行性不够。同时,对于财务成本管理的目标也没有进行有效的项目分级,导致成本预算中的目标成本结构难以层层进行落实。目标预算计划跟行动之间衔接不到位,很难通过监测和目标管理实现成本管理目标跟现实管理之间的有效协调,这不利于成本目标管理内容的完善,也对工程建设任务造成一定的负面影响。二是流程程序制定不科学,不利于成本管理。对于建筑项目的开发进度,应当进一步细化,将工程不需要的流程进行删减,确保工程控制规范性。一些房地产企业在建筑项目开发中,规范性不高,流程程序化水平比较低,这些都不利于节省成本,减少消耗,控制成本目标。一些企业围绕成本管理制度,约束性不高,没有建立起相应的成本互控体系,这不仅不利于成本管理工作的有效落实,同时也难以为成本管理起到基础性推动作用。在成本控制上没有实现财务部门管理部门和工程部门之间的相互监督,成本管理体系不科学,难以落实成本控制工作,在成本统筹进一步控制以及质量安全控制上没有形成有效的合力,部门之间衔接性有待强化。三是房地产企业成本控制中静态和动态双重控制协调性不足。房地产企业要进一步强化成本管理,应当实现各管理环节和流程之间的衔接,推动整体的协调性。通过把握生产质量,强化各环节的动态和静态控制,确保实现管理目标的有效实现。一些房地产企业在成本管理中没有按照事先设计的管理目标和成本管理模型进行控制,总预算成本计算不科学、不准确,不能保证整体成本控制在可操作范围之内。由于缺乏动态和静态双重控制,对企业未来发展指导性意义不大。三、房地产财务成本管理的措施第一,进一步强化财务成本控制。房地产企业在建设项目管理过程中,应当围绕资金成本和税务成本两个方面强化财务成本管理。财务管理人员应当结合现金流量以及可行性报