资产评估——房地产价格评估.doc

第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释(1)地产(2)房地产(3)不动产(4)基准地价 (5)标定地价(6)楼面地价2、单项选择题(1)最佳使用是(  )必须考虑的评估前提。         (2)基准地价系数修正法所要修正的因素是(  )。          (3)假设开发法属于一种(  )。         (4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为(  )元。         (5)计算建筑期利息的工期应按(  )计算。            (6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,%、17%、%、%、%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是(   )元。     (7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是(  )元。         (8)残余估价法属于(  )中的一种具体方法。         (9)有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,,,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为(  )元/平方米。           (10)若反映宗地地价水平,(  )指标更具说服力。(11)某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于(  )万元。          (12)待估地产年总收人18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近于(  )万元。               (13)待评估建筑物为一砖混结构两层楼房,宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为2500元,各种费用占租金收入的40%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元,建筑物的年纯收益为(  )元。           (14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果,它们的权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近(  )万元。               (15)如果房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格为3000万元,地价为2000万元,该房地产的年客观净收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于 (  )。%  %  %  %(16)被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%,该建筑物的重置成本最接近于(  )万元。              (17)已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为1000万元,建筑物的资本化率为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于(  )万元。             (18)假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元,从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该房地产的评估值最接近于(  )万元。          (19)被评估土地的剩余使用权年限为30年,参照物剩余使用权年限为