物业管理办法.doc

湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知湖南省物价局湖南省建设厅湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知湘价服〔2004〕178号各市、州、县物价局、房地产局:为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制,促进我省物业服务健康、有序发展,根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定,制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法》,现印发给你们,请结合当地实际认真贯彻执行。附:《湖南省物业服务收费管理实施办法》湖南省物价局湖南省建设厅二○○四年十二月十日附件:湖南省物业服务收费管理实施办法第一条为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制,根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定,制定本实施办法。第二条本实施办法适用于本省行政区域内实施物业管理的服务收费。本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务,向业主(使用人)所收取的费用。第三条、公正的市场竞争机制,选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条物业服务收费实行统一政策、分级管理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策,指导、协调全省物业服务收费管理和监督工作。市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。第五条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第六条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第七条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯(中央空调)的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用3、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用;4、物业管理区域环境卫生清洁费用;5、物业管理区域绿化养护费用;6、物业管理区域秩序维护费用;7、公用水电费用;8、物业共用部位、共用设施设备费用;9、开展必要的社区文体活动的费用;10、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,