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农村土地制度改革:中国社会经济全面、协调和持续发展的制度需求高富平华东政法大学教授民法研究中心主任*1华东政法大学中央精神解读农村土地改革的内容推进农村土地使用权的物权化、市场化进程所有权物权化和土地使用权物权化建立可流转的农村土地使用权体制。推进土地承包经营权流转,促进农村经济规模经营改革农村建设用地制度,建立城乡统一的建设用地市场农村土地使用权流转是农村土地改革核心内容Date2华东政法大学农村承包经营权流转:期望与现实政策法律一直是“绿灯”《农村土地承包法》第五节,转包、出租、互换、转让或者其他方式流转农地流转预期与现实差距2008年8月底农业部调研结果:2007年,东、中、%、%%转包和出租,占总流转面积的78%原因:农地承包经营权不适宜流转,也不是为流转而设计的。农民对土地的依赖,社会保障制度欠缺以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营Date3华东政法大学农地流转:需要怎样的改革承包经营权流转的条件:农村地区经济发展到一定水平必要的社会保障制度普及到农村;承包地块的初始登记完成;三“不得”,农地承包经营改革管见:地块合并,重新分包,实现农户规模经营?支持流转的制度设计和配套措施Date4华东政法大学建设用地使用权的流转是农地制度改革核心城乡一体化成为当今社会发展的主题我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段,进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻,进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。五统筹:统筹土地利用和城乡规划;统筹城乡产业发展;统筹城乡基础设施建设和公共服务;筹城乡劳动就业;统筹城乡社会管理,推进户籍制度改革Date5华东政法大学城乡一体化与全面、协调和持续发展胡主席:城乡经济社会发展一体化新格局,是破解农业、农村、农民工作难题的根本出路,是推动城乡生产要素优化组合、促进城乡共同繁荣的根本举措,是缩小城乡差别、实现城乡共同繁荣的根本途径城乡一体化合理利用土地,集约利用土地减少资源浪费,提供利用效率需要(资源社会化、市场化配置)农村和城市协调发展、融合发展的需要实现社会公平Date6华东政法大学城乡一体化需要土地制度改革农村发展的根本上是农业现代化、生存方式城市化,而土地(自然资源)开发和利用则是社会经济发展基础土地和户籍制度支撑二元经济发展模式,二元市场,二元生存模式和社会保障模式城乡一体化的发展模式自然要求一体的土地制度城乡城乡一体化道路:以工促农,以城带乡是重要的,但更重要的是给农民自主发展权途径:赋权和去身份;同地同权,同权同能、同义务和同管理,这便是农村土地制度改革的全部内容Date7华东政法大学农村建设用地使用权流转的障碍农村土地使用权是否存在障碍:两类土地上的土地使用权无法对接?违法用地,土地利用失控,耕地减少?土地流转与农民生存成问题?最大的障碍:现行的土地制度农村建设用地使用权流转只是一个政策选择问题:是否要使农民集体所有权成为真正的私法上物权?是否肯定农民集体所有权创设可流转的土地使用权的权利?Date8华东政法大学农村建设用地流转制度改革方案农村土地改革根本是赋予农民土地开发权——土地的商业化利用权,允许农民集体出让土地用于工商业发展和房地产开发方案先存量,后增量以直接出让替代征收(规划和项目审批)建立农村建设用地使用权的出让和流转制度准用《物权法》建设用地使用权规范商业用地:有偿有期限使用权宅基地一次分配、通过流转或集约化利用解决居住问题宅基地使用权去身份化——商品化Date9华东政法大学农村建设用地使用权商业化改革的前提条件统一城乡规划:2007年《城乡规划法》:城市规划和村镇规划分离的局面的结束,走向以城乡规划合一制度,如何贯彻?覆盖全社会的土地管理制度土地利用管理的城乡统一的土地管理公共服务体系的建立,现代地籍管理房地产管理体制改革Date10华东政法大学