南湖板快补充调查报告及开发策略建议.doc

南湖板塊補充調查報告
及
都市桃源開發策略建議


第一章前言
调查目的
目前,南湖都市花园的规划设计招标正在紧张,我们策划小组的工作重点也转入开发策略设计阶段,为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面了解,并在此基础上对公司的项目开发策略做初步建议,我们特对南湖花园板块的主要在销项目做此调查。
调查实施单位
本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成,资料分析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成,资料整理和文案写作由周小靖完成。
调查规模
样本数量:本次重点调查的楼盘数量为8个,包括中央花园之碧云天,虹顶花园、新大地、成功花园、加州花园、华锦花园和江南庭园。
样本广度:因开发策略属于竞争策略之一,所以本次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。
样本深度:本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P策略同第一次调查的变化,并企图从这种变化中分析出对手的开发策略选择。
调查方法
本次调查针对在销项目区内进行了考察,去各售楼部进行了详细咨询,并利用因特网进行了个案资料收集,对部分项目疑点后来又进行了电话咨询。
资料统计分析方法
本次调查的资料统计是根据调查员调查记录和所收集资料加以整理的,采用分析方法力求全面客观。
报告权威性说明
资料完整性说明:由于本次调查属本策划小组第一次调查,存在经验不足的遗憾,所以有些信息没有收集到,但就资料总量来说,足以保证本报告的完整性。
资料真实性说明:对于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况,很难取得真实资料,我们只能利用现有资料和科学方法进行预测,本报告以“预估”加以标记,特请决策者注意。
主要调查成果统计分析
一、南湖花园板块项目分类
同我们的第一次调查(2001年12月3日)相比,南湖花园板块在售项目的“棋局”发生了新的变化,有些项目已经售罄,有些项目进入销售尾期且有新的推盘动向,有些项目第一次调查未开盘,本次调查已经变成现房,现将这种“变化”列表比较如下:
第一次调查便已经售罄的项目
第一次调查准现房在售,本次全部售罄的项目
第一次调查准现房在售,本次调查少量尾盘在售的项目
第一次调查期房预售,本次调查现房在售的项目
第一次调查未开盘,本次调查在售的项目
本次在销项目,估计明年会有新盘推出项目
两次调查都没有销售,但估计会在明年会推盘的项目
祥和苑、温馨苑、康乐苑、宁静苑,宝安花园、华锦1期、
松涛苑、颐和苑、新大地1期,江宏花园3期,经典花园
江南庭园2期,华锦2期
加州花园、成功花园1期
新世纪宝安家园、虹顶花园,新大地博雅苑、子期园,
华锦花园3期、碧云天3期,虹顶花园2期,新世纪宝安2期
南湖都市花园、江南庭院旁某项目
共6个(期)
共4个(期)
共2个(期)
共2个(期)
共4个(期)
共4个(期)
共2个(期)
从上表个项目的变化中,我们可以得出如下结论:
南湖花园板块从当初的整体规划发展到今天,已变成一个项目密集的“大杂烩”;
10多个(期)项目的全部入住或基本入住,使该板块的生活氛围和社区配套基本成熟,属成熟大型社区;
8个(期)在销项目和明年2-3个新推项目将使本板块的竞争压力高居不下;
在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低档低价经济适用房项目中,江宏花园已经售罄,华锦第三期已转入商品房开发,成功花园除了价格以外,其他从产品到环境均处弱势,所以经济适用房对南湖板块的低价冲击力度将得到一定缓解,整个南湖板块将进入全面转型与初步升级阶段;
第一次调查和第二次调查的时间间距刚好一年,因此,从两次调查在销项目的变化情况可以初步估算出市场对南湖板块的消化力大约在30-35万方之间。
板块项目规划布局总示意图
见如下南湖花园板块项目规划布局示意图:
制图:周小靖
井冈山路
南湖路
巡司河路
机场路
机场北路
机场二路
机场三路
洛梁路
板块现入口
温馨苑
别墅区
宁静苑
江南庭院
未知项目
华锦花园
祥和苑
江宏花园
颐和苑
康乐苑
中央花园
其碧云天
新大地
经典家园
加州花园
宝安花园
宝安花园
电信
虹顶花园
新世纪
宝安花园
变压
都市桃源
新凯利
松涛苑
成功花园
现有路
在建或者待建路
已售罄项目
整体尾盘在售项目
分期在售,有新动向
公用设施
本公司项目
有可能推盘未知项目
板块现有入口
板块在建新入口
在建新入口
车站
运动
中商
中北
从上图可以看出:
整个南湖花园板块的开发基本上是从井冈山路(板块总入口处)向南湖路逐渐推进;
目前在销项目基本上在机场路两边;
在销