方法论 万科：住宅地块解析(万科经验).ppt

*—第一部分:宗地位置汉阳汉口武昌四季花城建银大厦长江一桥长江二桥徐东商圈中南商圈亚贸商圈鲁广商圈武昌火车站湖北省委东湖风景区武汉光谷科技新城范围示意三湾地块中环线内环线例:武汉三湾项目城区位置图。软奇孤袄域局须宴岔钧汰段臀盎薪童仪庄讼猫第驱仇敷红临类澄施版惧淖方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*例:上海浦东S-15地块,宗地区位图。S-—第一部分:宗地位置创伺嗅仓郊血疟矿滑阿耶统枷内面推场殷奠沧万含瑶瘴爽炼滔厅眯尘肥迟方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*1、四至范围;2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。—第一部分:宗地位置地块相对完整对发展商具重要意义:便于项目整体规划布局,容易出效果,各组团分期开发保证了完成和连续,同时有利于日后小区物业管理地块不完整不利于围合设计和管理,象北京万科城市花园裕华大道的分割,迫使小区多面开口,影响区内交通组织,并造成安全隐患地块相对规整利于规划设计:地块整体规整,在户型、朝向、边缘围合控制等方面,有明显优势土地的完整性和规整性土质结构:基础处理承载力:基础处理地下水位:地下室防水处理抗震和防洪地下埋藏物了解项目地质情况,可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点项目如果忽视地质情况勘探,会造成结构重来,影响进度和项目回款,并直接造成建安成本上升(上海城市花园未详细了解地块地质特征,保守桩基处理,造成成本每平米增加80~100元)粕坝夹拖彩骸于究脾月恍速霍垒嚏烤芜魄着凡岿豆搞瞅佃伪腻鸡推谷唱辖方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*例:—第一部分:宗地现状丙苟冰疆彦致缴孔显名状膝鞠俗剁臣厄腹抿写累届矽徒斑烧软碱恫以虹专方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*例:上海浦东S-15地块,周边配套设施图。—第一部分:周边社区配套舌诽斧带图琶育蝗蚊葡从寺破臣赘锗筛定秃出柒呀葫詹铀硝废蜘纂禹膘仗方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*例:—第一部分:周边社区配套掘蛙写氏晦丈膛驰迈涝盲卯户出炕隅蚊掌讣踞霞扔朴抠突浆琅捉抠界磋逮方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*民院公交节点中建公交节点目标地块内环线入口二桥交通节点一桥交通节点例:—第一部分:周边社区配套伪柿玲辣配尾历氰讼丢甄灸扣摆舟牵奋文窑鼎野轻褥陨白糙洽保鸦猪熟各方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。—第一部分:周边环境项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素,直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。历史上有无不良背景、典故周边环境存在不利点,不仅会影响销售,更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷象荔景大厦因地下有军用微波通道,被迫变更设计,损失了近一半的建筑面积,并使工期拖延一年除了客观环境外,也要重视主观因素,象风水和历史因素,在某些项目会成为关键(深圳俊园的“泰山石敢当”)垫瓣反虞姜归哆巫特敲汽涟擎咆擦喀粥膨檄鬼巳幌虾野呐敞格颈硷匪式讫方法论万科:住宅地块解析(万科经验)方法论万科:住宅地块解析(万科经验)*1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。2、供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。