镇江地产分析报告.doc

镇江商业地产分析报告报告人:墨房完成日期:2011年7月目录说明 4一、镇江商业地产发展简述 5二、镇江商业地产产品分布情况 71. 各片区数量占比分析 72. 各片区体量占比分析 93. 镇江商业地产定位分析 11三、镇江商业地产成交情况分析 131. 成交量分析 132. 成交价格分析 173. 套均面积分析 20四、镇江商业地产产品特征分析 22Ø 商业街商铺 22Ø 市场类商铺 22Ø 社区商铺 23Ø 住宅底商 23Ø 百货商场 23Ø 购物中心 24Ø 商务写字楼 24Ø 交通设施商铺 25五、镇江商业地产销售模式分析 26六、镇江商业地产招商模式分析 28七、镇江商业地产运营模式分析 31Ø 租金分析 31Ø 运营模式分析 32八、镇江商业地产发展总结 34Ø 商业格局分析 34Ø 其他因素 35九、镇江商业地产未来发展趋势分析 37Ø 规划因素 37Ø 土地因素 38Ø 产品定位 39Ø 市场需求 40十、资料一览 41说明本文主要涉及镇江商业地产的发展、片区规划、近年销售情况,未来发展等内容,不包含镇江市民GDP、零售业业绩、市民购买力等数据分析,如读者需要相关数据可查询镇江年鉴,本文不做涉及。本文主要涉及镇江市内五区商业情况,市内五区为京口、润州、丁卯、丹徒、大港,其他丹阳、句容、扬中不在本文讨论范围内。此外,本文内包含的一切建议和评论均属个人意见,不含有任何其他成分,如因本文发生的一切责任,与作者无关。本文仅供读者参考。本次统计数据中仅包含但不全部含有镇江市内五区商业地产,分别如下:京口片区:镇江商业城一店、镇江商业城二店、镇江八佰伴、苏宁广场、红豆购物广场、大祥时尚街、大市口名品街、大市口联富商城、太和广场、第一楼街、我家山水龙吟坊、丹徒大厦、新世纪商厦、欧尚卖场;润州片区:望京天地、大润发卖场、九润商业广场、潮流干线、958广场、旭辉时代城、中浩国际广场、国信·宜和、镇江万达广场、常发财富广场、镇江东方伟业广场、西津渡商业街、金山宝地、滨江商务公馆、镇江国际工业品城、颐高;丁卯片区:亿都家居建材城、星宝汽配城、镇江义乌小商品城、亚太广场、镇江食品商城、沃得购物广场、永隆ShoppingMall;丹徒片区:申华商务广场、宝龙城市综合体、铭基商贸城;大港片区:益华广场;一、镇江商业地产发展简述镇江位于长江三角洲经济圈,距离南京、常州约65公里,距离扬州20公里,距离无锡月100公里,属于长三角经济发展腹地。但是镇江的商业地产发展却非常滞缓。在上个世纪七八十年代,镇江商业主要位于大西路沿线,当时大西路属于镇江市区主干道,商业主要是以传统的百货商店为主,除了鼎大祥以布料品牌驰名镇江外,没有任何其他品牌商店。周边配以工人电影院、大华电影院等单一娱乐设施,就构成了当时古老的、但是繁华的商圈。在那个时期,镇江凭借大西路商业街建立了“省城”的地位,属于当时的商业发达城市。但是好景不长,随着镇江市政府迁往正东路,逐渐形成了围绕大市口至中山桥沿线的新商业街,逐步取代大西路商业街的地位,当时丹徒大厦、商业大厦、商业城陆续诞生,形成了一定的商业规模。但是错误的商业定位和规划成为镇江商业发展近20年的桎梏。早在镇江人耳熟能详的商业城诞生之前,商业大厦已经成为镇江大市口商圈的主要组成,当时主要是以中端百货类商品为主,是镇江人气最旺的商场之一。而镇江商业城的诞生并没有和商业大厦形成业态互补,相反成为商业大厦的有力竞争者。同样是以百货类商品为主,同样是中高端定位,而在商业大厦之后开业的商业城占据了交通、环境和动线设计上的优势,在短时期内,商业城取代商业大厦成为镇江的核心商业项目。虽然之后商业大厦再度整改,但依然无法撼动商业城的核心地位,最终走向倒闭。也正是于此,建立了商业城当达15年的统治地位,镇江人也在这段时期内形成了固有的消费观念,诞生出了镇江特有的围绕大市口单个商圈的习惯性消费模式。随后,红豆购物广场、第一楼街、望京天地等商业项目也只能惨淡收场,似乎镇江的商业消费只需要一个大市口就足以饱和,而随着大润发卖场的开业,大市口—中山桥商圈达到前所未有的高度,几乎可以说成为镇江市民消费的唯一场所。直到2007年、2008年,随着镇江新城规划和市行政中心南移工程,商业地产在镇江如雨后春笋,开始采取一种爆发式的增长方式,短短两三年时间,八佰伴、沃尔玛、欧尚、万达、中浩、常发、东方伟业、苏宁、九润、颐高等等数十个商业项目陆续进入镇江,镇江的商业地产迎来了前所未有的发展和挑战。二、镇江商业地产产品分布情况各片区数量占比分析片区数量京口14润州16丁卯7丹徒3大港1从镇江市内各个片区商业地产数量占比情况看来,镇江商业主要集中在润州片区和京口片区,这两个区域属于镇江城区中心位置,也是镇江人口最密集地区。该片区商业主要是零售百货、一站式城市综合体、