常德丹阳路车站项目分析.doc

常德丹阳路车站项目分析第二部分项目分析项目地块及周边分析地理位置及项目基本情况常德自古以来便川黔咽喉,湘西北门户,北通湖北恩施、宜昌、荆州,南接本省益阳、长沙,是六条高速公路与207、306国道交汇的枢纽线,是湘西北地区的区域性中心城市。本项目地块位于常德市武陵区北部,东邻启明路(207国道)、西接紫缘路、南抵柳叶路,距常德火车站仅3公里,距常德市中心7公里,交通便捷。本项目于2002年立项,原来仅规划兴建常德市大中型物流中心,此前因资金投入和回报的风险而搁浅,2006年,长沙创普集团控股该项目后,进行了长时间的项目分析,为确保人气,确定在本项目内增设客运中心,同时在该地块划分50余亩土地进行商品房开发。本项目涵盖了一级城市汽车客运站、物流信息、办公、仓储、停车、汽车维修、商业及商住楼等一系列功能,是政府通过政策性经济调控,以投资建设单位通过市场化开发建设为途径而进行建设的。项目建成后将成为“湘西北物流信息平台、常德现代物流的象征”。地块主要技术经济指标总占地面积㎡总建筑面积㎡%%、城市规划对本项目的影响《常德市2001年至2020年城市总体规划》确定:至2020年常德市人口将由现在的54万增长至100万,城区面积由目前的56平方公里扩大至100平方公里,界时常德将成为湘西北地区的区域性中心城市,其城市形态划分为一城四片,即:江北主城区:为政治、经济、文化中心;江南城区:以专业批发市场为主的商业贸易区;德山开发区:丘岗山地特色的工业园区;柳叶湖开发区:具有旅游、休闲、渡假功能的城市风景园区;按照常德市的整体规划思路,常德市在未来的15年将建成一个人中达100万,城区面积100平方公里的大城市,城市的外延在目前的基础上将扩大近一倍,对各类型房产的需求将进一步增加,房地产市场将有巨大的发展空间,同时会使目前处于城市边缘的房地产项目价值上升。对本项目而言,随着城市的扩容,其价值将会有很大的增长空间。项目地块SWOT分析地块优势(S):地理位置:地段有很好的开发基础、未来升值潜力大;地形地貌:项目地块地势平坦,地形较为规则,便于规划;交通因素:紧邻207国道,处于紫缘路、柳叶路的交叉地,交通便捷;施工因素:项目用地目前已基本完成七通一平工作,能确保建设施工的顺利进行;地块劣势(W):周边配套:项目地周边缺乏学校、医院、银行等配套项目,配套设施尚不完善;项目规模:项目占地面积不大,但需规划的功能较多,无法形成大的商业规模效应;地块机会点(O):市场需求:常德市场对高性价比的商用物业的强烈需求;城市规划:城市外延的不断扩大,地块所处位置升值空间大;项目规划:项目本身的汽车站将带来大量人流,成为吸引投资者的亮点;地块威胁点(T):同类商铺的竞争:目前常德开发的商用物业较多,如:常德汽车南站市场、火车站附近的幸福街区等。以上项目均为在建项目,且物业类型相似,项目商业部分开发竞争压力较大;项目进度:项目以车站为依托展开,但在车站尚未定型的情况下进行销售,难以取得客户的信任,销售会存在一定的难度;常德市商铺分布与主要商铺分析区域商铺分布特点:常德商业经过多年的沉积,目前已形成了一些商业较为集中的地段,通过调查,我们将常德现阶段的商铺分为如下几个区域:核心地段(中区商圈)目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念,使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线,中区商圈门店林立、品种繁多,环境优美。是目前常德市商业的核心区域。中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。主要商业物业大型商场:春天百货、沃尔福、家润多新兴商业形态:人民路商业步行街、金钻广场步行商业城,沿街门店以人民路、建设路为主;中心区域(桥南商圈)常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市(如华联超市)组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品,另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。主要商业物业:桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场,沿街门店:以常沅路、桥南大道为主次中心区域(火车站商圈)火车站商圈主要有几个规模较大的专业市场:家私产业城、副食城、五金交电汔汽配市场。以武陵路和207国道为纽带,背靠地区汽车站、火车站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设,分隔为独立沿街铺位,并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言,这些市场的经营管理、服务传统,缺乏整体形象,发展状况不容乐观。主要商业物业:新世纪汽配