禹洲·惠安城市综合体商业街产品规划及业态建议.doc

禹洲·惠安城市综合体商业街产品规划及业态建议禹洲?惠安城市综合体商业街产品规划及业态建议【禹洲?惠安城市综合体】、业态规划建议区我们的思考点Q1:产品如何规划才能实现销售进度及价值最大化Q2:业态如何定位才能符合惠安县情提升项目价值Q1:产品规划建议【惠安商圈分布情况】本案所处区位为惠安城南新区,:中心花园为原点,四周连接惠兴街、八二三街、中山南路、,整体商圈规模及发展空间狭小。本案商业街区【惠安商圈商铺形态】惠安县城现有商业形态主要以自发形成的沿街商铺构成,商业业态分布散乱,档次不高商铺均为一层沿街住宅底商形式存在【惠安在售商业形态】惠安市场在售项目商业部分均为一层沿街商铺主流商铺面积为50-85?,主力总价60-90万、面宽4-8米、进深10-15米项目商业形式面积范围面宽进深层高主力面积销售均价主力总价百宏?丽景天成一层沿街商铺60-130?4-7米11---80?11000元/?65-85万海西?上城一层沿街商铺40-100?-6米12-15米4--80?-2万/?60-120万滨江国际一层沿街商铺65-130?5-8米10---85?11000元/?70-90万【本案商业形态规划分析】惠安商业本案商业??惠安商圈规模狭小,商业档次较低,商业租金较低;??本案超大规模体量,于惠安具有极大社会影响力;??整体商业业态分布散乱,缺乏合理科学规划;??所处惠安城南新区,人气不足,配套薄弱;??商业主要以自发形成的沿街一层商铺为主;??,但客户心里距离大??在售项目商业形式均为沿街一层底商;于物理距离,区域成熟繁荣,需要一定的时间沉淀;??商铺主力面积集中为50-85?,主力总价60-90万;??通过科学合理的商业规划及自身商场带动,本案商??商铺面宽集中为4-8M,进深10-15M业具有极大发展机会结合惠安城市经济及商业现状来看,惠安商业发展滞后,缺乏现代化都市商业街区,具有较大的市场发展提升及需求空间,而本案具备规模及实力打造这样的商业载体,但仍存有一定开发风险【本案商业街区形态建议】根据以上分析,建议本案商业街区:商铺面积建议:内街商铺:面积45-65?左右,面宽4-6M,进深10-12M左右外街商铺:面积60-90?左右,面宽4-8M,进深10-15M左右(商铺层高建议在消防限制基础上尽量拔高,)街区商业形态建议:商业部分是本案提升项目价值,实现溢价,资金回笼的的重要部分,结合惠安商业现状及惠安未来城市发展机会,建议本案将商业街沿世纪大道一侧规划为一托二沿街铺面形式,内街规划为二层商业铺面,通过科学合理的连廊规划及功能设计,使二层商业价值最大化体现。【本案商业街区形态示意】横截面示意外街内街二层内街商铺两层沿世纪大道2层靠内街商铺1层内街内街【本案商业街区形态示意】【本案商业内街形态示意】【本案商业内街连廊示意】【本案商业内街天幕示意】Q2:街区业态定位【惠安现有大商业市场分析】惠安商业市场在短短几年中成功引进苏宁电器、KFC、宏图三胞、名典咖啡等在各自业态