董家渡商住项目商业策划粗探.ppt

报告结构1对项目的基本认识2困惑与思考3市场背景研究4项目定位初探5同类成功个案展示屋睹来硅蔡伙辫聊郎央钱绦逞舷牌锗奏獭民岛荤罪膳兰意咐谅遮辙祸梨皋董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探对项目的初步了解基本指标解读四至情况项目现状区位及交通分析项目属性的界定12345内依鄙又徽蔑额裔承绅汾观为诧贫艺趴荆农谷休斌耀莲腺絮疵迈径迄睛拽董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探关于地块的优劣势分析跳硷嘛丁旱痹锹无墅颤利掳椅式慕茬甥辐汹戍另婶仅饥脉慌阿舒卯贮佛铭董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探对项目的困惑1、商业能级的确定2、区位特点如何利用3、地铁对商业的作用4、住宅与商业的关系12345导在奉靴极刨贾漾遁掩班蛙际锣舍呜解亭扳演哺臭忙瘤饥幸绑胀藕兼颈儡董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探市级商业中心市中心商业区副中心商业区商业街片区商业中心片区商业中心社区商业中心居住区商业中心中心镇商业一般镇商业上海商业分级体系根据上海市商业规划体系,结合项目特性,寻找确定本项目的商业能级。商业能级的确定本项目最可能的商业能级靳黑央胀胁盆邱蹈霸聚佣撬凸缅咯货阉旁享逞怖填讲裔郸皖须瞳卷抑嫉冲董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探区位特点如何利用本项目区位特性的判断1、位于黄浦区偏南董家渡片区,属于城市中心的中心。2、周边交通非常便捷,紧邻中山南路,南北分别连接南浦大桥及复兴路隧道,拥有良好的对外交通。3、与现有的成熟商圈——老西门及豫园距离较近,能够受到辐射。4、周边已经有很多建成并入驻的中高端住宅项目,带来的消费人口无论从数量还是质量上来说均较好。5、周边还有大量需要拆迁的老旧房屋,整个区位未来的成长性极强。服从趋势,顺势而为;立足区域,面向外围;尊重现状,着眼未来。攒辕钾虏吗旁溺凑快抢舅肠躺伏昭格湖糟轰驹窃钧勾琴叹断孺舅膨留课国董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探地铁对商业的作用地铁是重要的大容量交通运输工具,对于人流的快速集散有着非常强的作用。目前在松江已有成功的地铁商业案例——九号线松江商业广场。通过对其初步的研究,我司认为,其主要的成功因素在于:1、汇聚众多交通线路、并结合地铁的复合立体交通网络为项目带来了巨量人流。2、松江城区50万常住居民和10万大学师生,同时拥有整个松江地区两百万居民作为项目的客流。3、根据地铁人流以年轻人为主的特点,大量的安排了符合年轻人消费需求的服装、百货、餐饮、休闲、娱乐的内容。4、以靓丽现代的外形、流行时尚的产品、动感活泼的元素赚足了商家和消费者的眼球。本项目同样拥有轨道交通优势、充足的消费人群,但消费者特征与松江项目完全不同,对于消费者的调研与分析是借助松江项目成功经验的重要前提。舍灰哑贿力挽喘邢沿很戒寡忍肚何东计颊鸳尉靶舱子厩产察冠洒灵阅贵岿董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探住宅与商业的关系按照本项目现有的规划,住宅的体量30万平方米,商业+。以目前规划中商业与住宅混合的布局,出现了两个问题:1、商业对住宅能否产生促进作用?2、商业对住宅会否产生反面作用?根据我司的初步判断,位于成熟区域的商住综合项目,商业对于住宅的价值并无明显的促进。反而商业会由于人流及经营,对住宅产生反作用。因此,在商业策划上,我们要充分注重可能对住宅部分所产生的不良影响,合理的安排商业业态与布局。攒你懈氰轩蕊梳磨磋究亮逾掀疮杜钞船事草庆考缀族鸿跪禾脓恼雾匀瞪仁董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探核心问题确定从项目情况——市场情况1、,、商业用地为长条状,沿中华路布置3、地块所在片区还属于城市老旧区,需要大规模的翻新与改造1、目前周边有大量的住宅楼盘,但商业所占比例均较小2、现有区域的商业氛围并不浓厚,现存商业均为档次很低的沿街商铺3、黄浦区的旧城改造迅速推动问题:作为董家渡片区的目前最大的规划商业项目,如何获得足够的商业客流支撑,同时能够在后期的运营中获得成功,以实现项目开发利润及规避市场风险。彝陀鞍资对债矩刷德约窜趣泉雀瘫竖擞烈卞通异稽德钒傣魂木级意征奇汀董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探问题的结构化商业的可行性在本区域现状条件下,启动大体量商业项目的可行性;在本项目所在的特定区位,进行区域中心型商业开发的可行性。商业的功能性区域中心型商业的功能、业态、配比组成与布局。商业的扩展性本项目的外向性、辐射区域与人群考虑伴随整个董家渡区域成熟而可能产生的新的商业需求。誉骂栋制阮谰杰愿允淀芋撩复柿蓄漠不抄勇苞蒸夺印拥相撰萨础篇鳃蜜请董家渡商住项目商业策划粗探董家渡商住项目商业策划粗探