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XX花园产品策划项目建议书策划项目XXXX花园项目产品建议.docxXX花园项目产品建议报告刖a《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目,因此,项目的成功与否,对公司的未来发展至关重要。目前项目处于前期产品设计阶段,以目前房产市场发展的进程,客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段,《XX花园项目》是否能为客户所接受,后期销售能否成功,最终销售口标是否能够达成,都与产品的设计息息相关。因此,在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上,形成木报告。报告通过对楼盘销售状况的分析,从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征,并结合《XX花园项冃》的规划条件、宗地特点,对《XX花园项目》产品提岀建议,并形成产品设计任务帖,以为产品设计提供参考。第一章市场分析一、淮安城市发展趋势分析淮安市辖涟水、洪泽、金湖、吁胎4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区。,其中市区建成区面积75平方公里,2006年末常住人口524万,市区人口80万,根据规划,未来5年内,市区人口将突破100万,建成区面积达到120平方公里。整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架:一城、二区、二带。“一城”指的就是建设屮的工业新城;“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区;“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。从城市发展的情况看,淮安处于一个城市扩张发展期,根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看,以淮安屮心城区发展受动拆迁成本限制的特点,向东扩张成为城市发展的必然选择,因此,木案处于一个新兴的城区,未来发展空间大。二、淮安整体房产发展分析通过淮安网上楼市,统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计从成交价格走势看,06年11月开始,整体商品房价格已经达到2500元/平米以上,07年后,价格呈现稳步上扬的趋势,7月,成交价格达到2778元/平米,而截止8月10日统计数据,8月份的成交价格已经达到2907元/平米,逼近3000元/平米的关口。从成交面积情况看,07年4川前,川成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊,而07年5月,成交面积迅速拉升,。6、7两月,成交面积也在15万平方米以上。,淮安全年成交面积约为174万平方米,成交套数约为15000套左右。三、四人区域市场分析淮安市房产发展,以行政区划划分,结合房产开发进程,自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。古黄河以北区域,为淮阴区;古黄河以南,里运河、珠海路以北,宁连一级公路以西区域,为清河区;里运河以南区域,为清浦区;珠海路以南,XX大道以西,宁连一级公路以西,为开发区。(详见下图)1、淮阴区从网上房地产统计数据看,目前淮阴区在售楼盘共计24个,合计推出住宅产品8554套,实际成交7604套,目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比,为1:,从产品至客户构成进行研究,具体如2产品规划分析楼盘名称总建面容积率绿化率总八数建筑形态建筑风格立面建材国华・%1500(约)多层;小高层(11F)%%2500多层别墅现代风格涂料+面砖依云•%401多层小高层(9F)%1500多层小高层(11、16F)欧式风格涂料+%1000多层高层(26\33F)欧式风格涂料+%583多层小高层(11\15F)欧式风格面砖>淮阴区大盘偏多,容积率集中在较高从统计结果看,淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成,|,,是构成容积偏高的£要原因。>多层、小高层产品组合占主导,从规划的产品看,,规划多层与小高层结合的产品,而樱花小区其至述规划了别墅产品,。>欧式、现代风格各领风骚从风格与立面建材看,现代风格与欧式风格基木呈现一半一半的比例,在材料的运用上,面砖己经被普遍运用,单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出,淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。・景园97m233%110-120m233%130-140m233%东方家园80-90m250%105-115m230%125-142m220%:樱花小区80-95m221%102-115m248%123-143m227%150-170m24%依云•法国小区77-85m218%117-12