南国江城三期定价策略.doc

南国江城三期定价策略_、价格定位目标提要1>定价的目的A、 最大利润目标B、 市场占有份额目标C、 销售进度目标2、市场竞争目标,分析区域内竞争性楼盘关键价值因素,合适的定价的定价策略,争取达到差异化竞争优势和项目利润的更加合理,争取最大化。3>,其开发目标均存在多元化特征,且不同时期目标侧重点可能有所变化,因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同,制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位^^根据本案市场竞争态势,本案采用随行就市的定价基础,即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击,与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连,是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法,在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础,以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验,而且也反映了本行业的集体智慧,如果另行定价,彳艮难了解购买者对本案的价格反应。根据本项目的现状,我司决定先从市场因素入手选取汉南区目前在售项目中具有代表性意义、具有竞争性质或参考价值的楼盘进行对比,并初步确定项目的价格水平。三、汉南区竞争性楼盘调查表项目名称规划总规模地理位置周边配套平均价格绿化率小区内环境薇湖水岸三期12F133795M2汉南区纱帽街薇湖西路位于汉南中心城区的边缘区域,%前期已经交房入住,小区内比较成熟,景观不多。汉南家园6F25400M2汉南区汉南大道39号(农贸市场旁)离中心城区有一段距离,生活配套不多。210035%靠近湖边环境优雅,社区内配套较齐全。南江明珠6F/汉南区汉南大道纱帽街(廖家堡小区旁)位于主城区汉南大道,周边生活配套成熟196030%社区为狭长带,不利于景观,配套的建设。望江阁12F约1万方汉南滨江路101号周边配套不充分,生活不甚至方便。230020%楼盘为单栋小高层,没有形成规模,社区内配套、绿化较少。南色鑫空17+1约1万方汉南区纱帽街汪杨郭(供电局对面)靠近中心城区,生活、商业氛围都较浓。250035%社区内的景观、园林等设施都有,比较成熟。相关提要:南色鑫空的17+1是三期的项目,底层是商业。前期也都是多层的楼盘,整个社区规划都与南国江城项目类似,可比性较高。薇湖水湖是汉南的明星楼盘,由于推广力度较强,知名度在汉南较高,三期也是小高层项目,整个楼盘的体量都与南国江城相似,相似度,可比度都非常高,可重点关注。汉南区在售楼盘中,小高层的项目不多,无法进行直接、直观的比较,所选其的楼盘都与本项目在可比性。在所选楼盘中,选择规模、规划、地段、价格、绿化率、社区内配套等几项关键因素列出,便于与南国江城的三期进行类比,得出项目的参考价格。人选取楼盘与南国江城进行类比项目名称规划总规模地理位置周边配套平均价格绿化率小区内环境薇湖水岸三期+0——+—0汉南家园——00——0南江明珠0——————望江阁0——————南色鑫空——00+—0备注0表示与本项目相当,+表示高于本项目,-表示低于本项目结论:根据对项目的价值要素进行对比分析,认为本案的综合素质:高于-一汉南家园、南江明珠、望江阁略高于或相当于—薇湖水岸、南色鑫空五、南国江城项目定价本项目价值的综合素质比较与薇湖水岸、南色鑫空相当,属于同一档次楼盘,价格理应与其相当。但薇湖水岸在汉南的知名度较高,是明星楼盘,其广告推广力度也较大,如果与其直接竞争的压力较强。南色鑫色综合比较虽与本项目类似,但是其楼盘是18层,是汉南的第一高住宅楼,属于汉南标杆性建筑。均价2500元的价格在当地还存在一定的抗性。为了体现南国江城的核心竞争力,进行差异化竞争,建议以低的起价来吸引客户资源,这种价格势能够分流部分薇湖水岸、南色鑫空的客户。所以南国江城可以以2400元的低起价,吸引客户,做到2600-2700元。六、南国江城楼层的定价原则南国江城是靠近江边,所以越往楼上的价格应该越高;部分住宅下面拥有底商,会部分影响上面住宅客户的居住质量,楼盘价层不宜太高。根据以上原则建议南国江城,建议3-6层的住宅,楼盘价层保持在30元左右;6-12层的住宅,应其在高层,前面遮挡景观、视野都较佳,属于热销的楼层,其价差应保持在40元左右;12-15层应其楼层太高,而且接近顶层,在接受度存在一起的抗性,价差不宜太高,保持在30元左右。(具体见附表)七、价格入市策略•“低开高走,后期逐步提价”的策略,给客户塑造一个不断升值的良好形象。•“高开高走,首期优惠幅度放大”的策略,利用首期开盘的节点,放大优惠幅度,进行隐形降价,为后期固定良好的基础。鉴于目前市场环境变化不定,建议选择低开高走的价格策略逐渐推盘,使推盘的抗性较少,便于后期楼盘的,以顺利实现南国