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市场篇
一、上海市别墅市场总体概况
上海素有“万国建筑博览会”之称,百年沧桑变迁,东西方文化交融,留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式的马勒公寓;从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署别墅;从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总,不胜枚举。旧时上海别墅的发展,是当时历史的缩影,也是那个时代市场经济的产物。
解放后上海市别墅市场的开发热潮大体分成了三个阶段:
从80年代后期到90年代中期,上海第一轮别墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处,立项建造100余个楼盘,交付使用约70个,平均销售率达80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润,管理不到位,第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。
第二轮别墅开发热从98年下半年起,内销别墅的开发以全新的理念和模式给别墅市场注入活力,产品多样化,形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜明、风格多样,交通便捷、配套齐全,不同档次、各有风格,城交结合、各具特色。面向中、高层消费者,以总价40-80万元、80-200万元、200万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。
第三轮别墅开发热从99年至今,尤其2000年是一个“别墅年”,从目前的形式看,度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成为需求者的青睐。
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征,代表了生活的最高境界。随着我国经济的进一步开放,已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购买或租赁此类物业,国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业,用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着WTO的步伐临近,优越的地理位置,优美的自然景观,以及无法复制的人文景观,独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。
人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回归自然、提高生活质量的“出城”发生了巨大变化。
据统计,目前沪市别墅中最为走俏的面积在150-280㎡/套,均价在4000元/㎡左右,总价在50-180万元/套的中低档别墅,而从今年下半年开始,又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场,预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场的格局。

(一)、供求关系
统计到2000年止,上海别墅市场的开发总量为1500万平方米左右,目前建造量达700-800万平方米,主要集中在虹桥地区、沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少数地区。根据交易中心的统计数据显示,去年开盘就达到七成以上不俗业绩的别墅物业为数不少。从调查的结果可以看出上海别墅的市场供求关系:供应量因受控而定量生产,市场需求呈上升、多样化发展。
在供应市场上的主要优势体现在地段、建筑风格、小区环境、人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业管理等方面。它们有的以建筑风格取胜,有的以综合环境见长,有的以人造市场或自然景观引领市场,有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业大多数分布在交通便捷、自然环境状况良好的城郊结合部位,总价在40-80万元之间。目前沪市中低档别墅占70%,而这一需求层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及城市周边地区的配套设施和生活条件的改善,个性化、物美价廉、注重文化内涵等大规模别墅群将赢得市场青睐。据权威人士预测:今年上海购买别墅的消费者占全部住宅商品购买者的15%,在今后的几年中这一比例还会持续上升。
(二)、销售量
去年本市商品房的竣工量超过销售量135万平方米,虽为近5年来的最小增量,但相对于1999年底已超过1200万平方米存量而言,又增加10%以上的存量。
,有力促进了有效需求。
,;,。至2000年底,。%。
,提高了市民购置新房的能力与热情。
去年底,,占全部可售公房的70%以上,,;,。旧住宅交易的迅速发展,此机此举极大的提高了市民购置新房的支付能力。
,高档住宅、别墅的价格将止跌回升。
%,跌幅最大的达50%以上;
二是该类楼房可供量在减少,供求趋于平衡;
三是我国入世在即,商机增加,经济进一步发展,必将促进需求量的增加。
,住郊区