卖房案例.doc

卖房案例:案例一:二手房过户过程中的税费究竟包括哪些?如何计算?有读者咨询记者,他们在购买二手房时一般选择由中介包干服务,对过户过程中各项税费的计算搞不清楚。而在过户手续办完后,并没有从中介那里获得所有相关税费的发票,因此直到拿证,对这一块费用仍旧一头雾水。所以在看了本栏目上期的报道后,都在担心自己会不会被“忽悠”了。解答:如果委托中介服务,那么于当事双方而言,二手房过户过程中产生的税费主要包括以下一些项目:(一)贷款费用(如果涉及按揭购房):担保费:贷款金额×1%评估费:评估价×%抵押登记费:85元(二)税费交易手续费:5元×建筑面积契税:成交价(评估价)×相应税率(根据户型面积及房屋标准不同,为1%—4%不等)其中,中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收;不满足于普通住房标准中任一条件的契税按3%征收;()以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元),同时满足以上三个条件的为普通住房,%征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的,原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。产权转移登记费:80元个人所得税:成交价(评估价)×1%转让个人自用2年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得,免征个人所得税。营业税(具体税收标准见后详解)(三)中介收费中介费:买卖双方各出总房款的1%,一般多由买方承担,即为总房款的2%。需要注意的是,办理房屋过户手续是一个有着多环节的流程,其中产生的票据,在一些重要环节是必须要查验的,比如契税发票在办理提取公积金手续的过程中是必须查看的,因此,这些票据需要妥善保留。案例二:营业税“2变5”究竟是怎么回事?现在还能搭上政策末班车吗?解答:从今年1月1日起,对个人将购买2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,%;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而在12月9日,国务院常务会议决定,明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此消息传出后,有越来越多的二手房购买者担心:现在还能搭上政策末班车吗?营业税“2变5”的影响究竟是怎样的?现在以一个实例来说明,以房屋所有权证证载时间为起点计算,张小姐买了一套2007年3月办理了两证的、92平方米的房子,买房时价格为45万元,目前房屋的评估价为59万元,根据政策属超过2年普通房屋。如果张小姐在今年底前把房屋卖出,那么将适用营业税免征政策,不会产生营业税;但如果张小姐在明年卖出该房屋,那么将不再享受免征营业税的优惠。因此按照盈利金额征收计算,会多产生(59-45)×%,即8120元的营业税,这将提高交易成本。由于征收营业税一般发生在办理房屋过户手续当天,因此,目前有很多具备免征营业税条件的市民想赶在12月31日前过户。不过这又涉及到一个问题,一般情况下,二手房交易主要分为签订买卖合同、有贷款的卖方提前还贷以及买方申请贷款、过户并纳税等环节,买方申请贷款在过户纳税之前。但正常程2序下办理二手房房贷要5个工作日左右,加上年底贷款不易,从买卖双方签订合同