金隅大成房山长沟镇项目初步分析报告-最终版资料讲解.ppt

协成(中国)机构—地产决策研究院房山长沟镇镇区改造地块价值初步分析报告谨呈:北京金隅大成开发有限公司报告框架一、对本项目的初步判断二、房山区区域发展趋势分析对房山区区域发展趋势的初步判断房山区区域规划房山区产业规划房山区交通规划三、房山区房地产市场发展趋势分析对房山区房地产市场的初步判断土地市场分析新房市场分析二手房市场分析四、长沟镇区域及地块价值分析对长沟镇及地块价值的初步判断长沟镇区域价值分析长沟镇房地产市场概况地块价值分析五、本项目土地取得价格预估对本项目的初步判断区域价值维度市场价值维度地块价值维度区域价值的持续升高,促进区域房地产行业长期发展市场加速上行,此区域拿地可获得较高的溢价具备打造低密度产品的天然优势,能够实现较高的价值协成认为:区域发展相对较慢,有较大的升值空间本地块由于有优越的景观资源适于打造低密度产品区域内基本无商品房项目,相对竞争较小本项目具有较高价值,应积极拿地竞标策略同时,可以看到:本项目在此次出让前已经流标一次,在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小,为低价、甚至底价拿地提供可能区域价值尚处于高速成长期,价格上行势头还未完全显现,目前正是低价拿地的良机协成建议:开发商力求低价拿地,以有效控制风险,获取合理收益对房山区区域发展趋势的初步判断城南规划的出台加快了区域的发展速度,人口持续增长,土地放量增大,支撑房地产快速发展从区域发展角度看拿地可行性:区域价值的持续升高,保证了区域房地产行业的稳定发展房山区规划分析房山区交通分析房山区经济分析区域经济在城南规划的带动下稳定增长,三产比例逐渐加大,支撑房地产快速发展轨道交通及二高速的修建极大的缩短了城乡之间的时间距离,为地产的持续发展奠定了良好基础区域规划—强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构强化两轴沿京广线区域拓展轴——北联中心城区及丰台长辛店,南接涿州,将房山未来重点产业区向南拓展良乡-燕房产业调整轴——东联大兴新城,西优燕房组团。优化两带山前浅山丘陵区生态恢复带:青龙湖-燕山-城关-周口店-韩村河-长沟-大石窝-张坊以生态恢复为主。永定河-小清河滨河平原生态发展带:长阳-窦店-琉璃河沿河地区。保育山区以煤矿和非煤矿山关停为契机,全面优化调整山区乡镇产业结构,保护山区生态的完整性,确保区域开发的可持续性、生态保护的有效性以及区域内生态、社会、文化与环境的整体协调发展。多核联动立足服务中心城,服务京津冀,根据房山城镇密集的特点,通过合理区域城镇分工,形成新城发展的工业核、商贸核、物流核、教育核、交通核、旅游核多个经济增长点。网络结构通过强化南北向首都西南通道、打通房山平原区与山区的东西通道,形成房山区空间发展的网络结构。区域规划分析——人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展2020年,,城市化率达到58%年均增长率控制在20‰以内。至2020年预计户籍人口98万人左右,居住半年以上外来人口20万人左右。2020年,房山新城建设用地规模控制在75平方公里新城良乡、。。。人口规模用地规模房山将成为缓解北京城市人口的集散地,未来人口增长将超过50万人75平方公里的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间区域经济分析—在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快速发展2005-2009年,,年均增幅5%,在城南规划的刺激下,09年增幅超过10%2009年区域固定资产投资额暴增,区域投资潜力看好北京提出了开发城南战略,未来几年,预计将有2900亿元资金投入到城南建设中去(大概会有600亿元以上投入落地到房山),这将使北京的城南发展迅速提升区域产业分析—“强二、兴三、优一”的产业发展战略第二产业是房山区产业结构的主体,所占比例在70%左右;第二产业的发展是区域经济增长的主要动力第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在25%以上;第三产业的发展比较迅速且逐年递增第一产业的增长比较平缓,基本比例在5%左右;基本保持稳定经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展,地产投资比例持续增长