合约规划的重要性.doc

合约规划的重要性合约规划是房地产成本管理中很重要的一个环节,是连接目标成本与动态成本的纽带,通过合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道,以有效指导和约束采购业务的实施,及时监控目标成本的实施情况。一、合约规划的编制主体:合约规划不是合约部一个部门的事情,需要所有业务部门的全员参与,需由项目经理牵头,组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。比如,在合约体系上,采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等;标段划分上,由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等;然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中,确定出该项合同在采购时控制的目标成本。二、合约规划的执行在签订合同时,由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款,确定合同金额、付款时间、付款方式,形成项目成本支付计划。将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定,保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符,避免合同款超付的问题。在合同审批时,需对照合约规划,考察规划余量,通过预警、强控指标进行对应管控,并不允许重复被其它合同所选择,以防止重复计算已发生成本,解决已发生成本虚高的问题。前期在做合约规划时,肯定有部分费用不明确,需引入规划余量的概念,来标明暂时不能明确的费项,并作为费项的“蓄水池”,可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同,赋予成本管理人员一定的管理自由度。如果合同金额小于规划金额,需经手部门对金额差距的原因进行说明,并对差距金额后续使用方式做出判断:合同费用节约,相应金额进入费项规划余量,可调配给同费项其余合同;如为合同范围变更,后续仍需签订额外合同,则相应金额编制为另一个合约规划;如为合同金额压缩和风险规避,后续合同会产生相应变更,则需要为合同编制预计变更。如果合同金额大于规划金额,同样需经手部门阐述金额差距原因,并对缺口金额寻找解决方案:若是合同范围变更,就调整相关的合约规划金额,补充为本合约规划金额;若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加,需查找规划余量,并从规划余量中划拨金额作为补充,并出具项目成本超支单。在施工过程中,如有设计变更及现场签证,需要预先审核变更金额,并与签订环节中的预计变更对应,确保变更在可控范围内,超出部分金额由规划余量划出。当变更实施完成后进行核实完成质量、实际完成的工程量,并将变更金额纳入项目成本。最后分析变更产生的原因及变更导致的成本分布,即进行有效成本与无效成本的分析。在付款阶段,随着合同的执行,要根据工程形象进度对已完工部分的工程量进行审定,以反映工程的实际完工产值,并作为制定付款申请的重要依据。同时,梳理代扣代付和其它扣款,为款项支付提供依据,再根据合同付款条件及实际完工产值,修订付款计划,形成项目级付款计划,最后在付款计划范围内完成付款申请,并完成款项支付。对于可能会出现施工方已完成并提交了变更金额但我方尚未确认,或施工方未提出、我方预计要发生的合同金额增加情况。此时需要针对合同编制预估变更,更好的反映项目动态成本。三、项目动态成本监控房地产企业都期望“在项目进行过程中,能预测项目结束时的最终全成本,以便对项目基准收益指标及利润率进行过程监控,一般由项目成本经理完成《项目动态成本汇总表》,编制《成本动态回顾报告》,并与基准目标成