房地产价格评估.doc

,实际上由两部分构成:土地资源和土地资本。相应地,土地价格可分解成两部分:土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价,土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为:地租和土地开发成本及利息。,含义有交叉,主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面;社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面;经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面;区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面;法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。另外,房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。,考虑各种影响因价格的因素的综合情况,从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。:供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。:市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点,互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。 案例东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。估价人员在评估时,将整体分为四个部分:写字楼、展厅,宾馆和会议中心。其中,写字楼采用市场比较法进行评估,展厅和宾馆采用收益还原法进行评估,而会议中心则采用成本法评估。估价人员经过收集资料,整理、计算,得出了展览中心的市场价格:。,。章后案例一、委托单位北京某房地产开发公司二、评站对象及目的评估北京某贸易大厦1991年12月底的价值。三、评估日期本估价报告书勘估日期始于1991年12月19日,终于1992年2月28日。四、某贸易大厦概况1989年9月16日开工,l990年8月5日竣工。总面积为36000平方米。1990年9月至10月又对地下室、1~3层进行了两次装饰。(-)座落及周围环境:位于北京站附近,距北京站约200米交通方便、靠近商业区,。饮食服务业的理想地段。〔二)结构及功能状况:框架结构。地下二层,一层为冷冻机房;另一层为水泵房及水地(),地上八层(局部9层),1-3层为餐厅及厨房;4层为写字间,5—八层为客房;局部9层为电梯机房及水箱间。(三)其它情况。装修、设施、供电、通讯、电视、空调等。五、评估原规(略)六、评估依据(一)委托单位提供的本工程预、决算及施工图等。(二)财政部1986年颁发的“国营企业固定资产分类折旧年限表”。(三)北京市城乡建设委员会198