长泰市场调查年度报告.doc

长泰市场调查报告2010年2月26日长泰县09年2月-10年2月成交情况走势 2长泰县城区2009年供应状况分析 3长泰县城区产品供应结构分析 3长泰县城区个案状况分析 4长泰县城区住宅情况分析 6地块位置认知 6地块四至分析 7项目建筑指标分析 8项目SWOT分析 8要紧消费群体的构成 9本项目客群的初步定位 11项目价格推算 12长泰县09年2月-10年2月成交情况走势09年2月-10年2月受到国家刺激政策阻碍,销售量处于高位,尤其以12月政策立即结束之际,销售量达到顶峰,同时也消化了大量的存量,进入2010年,随着调控政策的出台,成交量出现大幅下降,除政策因素外,城区内在售盘也是成交量下降的缘故之一。在成交均价方面,长泰城区均价较为稳定,正常成交价格在3300-3500元/㎡之间,由于近期三远第一城的成交量上升,因此拉低了2月份的成交均价。长泰县城区2009年供应状况分析长泰2009年全年销售情况呈现供不应求的情况,供求差不多持平,:1。长泰县城区产品供应结构分析由上图可见,目前长泰市场的要紧供应户型以两房为主,一房为辅,但通过现场的调研,大部分楼盘为规避法规和风险,采取“1+1”的户型模式,户型可合并亦可拆分,因此,长泰市场的主力畅销户型为120㎡的小三房和85-90㎡的大两房,从中也可看出,长泰城区的房产以本地自住客为主。㎡%平均售价3100-3700元/㎡销售率51%主推户型二房一房(31-86㎡)91套占比30%二房(41-94㎡)196套占比63%三房(125-129㎡)14套占比5%五房(201㎡左右)2套占比1%六房(210-224㎡)2套占比1%备注:%以上,要紧1-6#楼差不多销售完毕,目前在售8、9、12#楼,主力户型以两房为主,采取户型捆绑销售的模式,10-11#楼王目前差不多封顶,可能于下半年上市。三远第一城(6#、7#)㎡%平均售价3000元/㎡销售率80%主推户型二房一房(36㎡左右)36套占比35%二房(83㎡左右)36套占比35%三房(94㎡左右)30套占比30%备注:以最新预售证数据为主三远第一城1-5#楼目前已完成销售80%以上,目前在售5#楼剩余户型,3月份正式推出6-7#楼,户型与之前推出的差不多相似,带电梯户型仍未上市。长泰县城区住宅情况分析目前长泰城区已交房的商品房中,以底商多层住宅为主,楼层5-7层居多,目前无带电梯以及大型社区住宅项目。地块位置认知中心城区新城区三远第一城美林湾本项目据现场的走访了解,目前长泰县城分为龙津溪西岸的中心城区和龙津溪东岸的新城区,从上图所示,目前长泰城区除了位于新区的美林湾和三远第一城的两个楼盘以外,老城区并无在售盘,这无形中也为本项目带来绝对的优势。地块四至分析四至北东西南东侧:目前仍是民房为主,届时楼间距将较小,属于社区侧街;西侧:仓库厂房建筑,可能以后开发住宅,将形成居住气氛;南侧:文昌路沿线,景观面最大的一侧,以后商业价值较高;北侧:目前仍是民房为主,但远景的规划较好,规划路定位较高;地块总结:该地块目前仅有一面临街,周围居住气氛不够活跃,商业氛围也较差,但处于文昌路的延伸段,区域前景较好。项目建筑指标分析用地面积:㎡;建筑密度:≤30%;容积率:;总建筑面积:㎡;建筑层数:6-16层;建筑高度:不超过54米;就本项目的住宅指标而言,本项目将成为长泰中心城区史上第一个带电梯的高层综合性住宅社区,规模在长泰也是首屈一指的,建筑密度也较小,因此楼间距、视野等相关条件都将较为优越。项目SWOT分析S优势:长泰首屈一指的住宅项目;老城区项目稀缺,吸引大量当地客户群;位于文昌路延伸段,地理区位优势明显;泰龙集团在当地的阻碍力。W劣势:周边居住气氛与商业气氛不强;周边民宅密度较大,阻碍区域形象;仅有南面沿街,沿街面较小,商业价值受到阻碍。O机遇长泰第一个带电梯楼盘,引进新居住理念;长泰——厦门一体化逐渐形成。T威胁城区内存在未开发地块。要紧消费群体的构成按消费群体的职业划分,本案的要紧消费群体构成如下:各级企事业机关单位中层以上职员;都市中等规模以上的个体经营者;乡镇企业的高层经营者;按地域性质划分,本案的要紧消费群体构成如下:县城小康生活以上居民;重点经济发达乡镇的企业经营者;已拥有厦门或其他大都市户口的长泰籍人;项目周边村落的投资客;来自厦门的投资客;目前,长泰大多数一般民众对房地产仅有一些