xxxx1230武汉阳逻新欣城开泊湖湾整体定位及发展战略.ppt

武汉阳逻欣城开泊湖湾整体定位及发展战略版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归合富锦绣公司所有,未经公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问(武汉)2009年12月30日1目录项目地块简介及周边竞争环境简析………………………………3开发区住宅市场……………………………………………………8开发区客户分析……………………………………………………32本案价值梳理………………………………………………………41目标客户……………………………………………………………50项目形象……………………………………………………………56产品定位……………………………………………………………592项目地块简介用地性质、用地指标:土地性质:住宅用地土地使用年限:70年土地面积:118亩综合容积率:≤:无地下车位建筑面积10万项目地块11364527123456项目地块7湖滨花园柴泊湖广场深港国际天琴湾阳逻城市广场柴泊湖3项目地块有一定坡度,最大的高差达到近13米北东农民房与三中原有居民楼南湖滨花园及柴泊湖广场西柴泊湖4我们的项目地块处于怎样的竞争环境中?金色水岸天琴湾深港国际保利圆梦城以柴泊湖为中心的版块,各楼盘销售价格不一,如天琴湾均价2700元/平方米,保利2梯4户销售均价2700元/平方米,11F板楼销售均价3200元/平方米。紧邻长江及阳逻大桥附近的版块,销售均价约为2500元/平方米,根据自然资源不一,销售价格有所不同住开盛世长江东方新天地东城明珠水映蓝湾5未来1—2年竞争态势未来的竞争主要集中在几下几个版块:开发区内在售楼盘存量;开发区内待开发的用地(如统建、武钢、保利);开发区已出让但暂未开发用地。6本次报告解决的问题什么样的产品是区域客户置业偏好一致的?问题2如何进行市场细分并挖掘我们的目标客户?目标:低风险实现高利润双赢问题1问题3区域内是否有足够的客群支撑项目的开发?7一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象无、如何定位产品二、如何看待本地块价值8阶段划分调整阶段(2008年-2009年)发展特征代表项目商品房价格在1000元/平方米以下,房屋类型以5-6层的砖混结构为主,购买人群主要为本区域人群,目前这个阶段的很多房屋仍在使用中,其中也一些面临拆除境地。加速增长阶段(2009年年底)市场改型阶段(2005年-2007年)启动阶段(2003年)主要是多层砖混结构的项目居多市场开始涌现锐意进取的房产开发商,积极学习城市建设理论,接受现代设计理念,引进大量房产相关的人才,在企业建设和城区建设方面取得很大成就,房价格飙升到3000元/平方米以上框架结构:天琴湾/源江富都苑客户构成本地客户本地、武汉市以青山为主,投资型与养老型客户2008年之后,房产开始下滑,市场的销售变化,直接带来了开发商对经营的调整,阳逻房地产在这一年来首先是对价格的调整,阳逻市场小高层价格普遍在2000元/平方米左右。框架结构:天琴湾/小高层项目逐渐居多本地、武汉市内、本地产业迁移客户,投资客2009年年底,市场平稳转暖,但价格仍没有起色,开发商不敢涨价,价格平稳在2300元/平方米左右,年底因区内13000户拆迁导致大量区内客户,加上中环即将贯通、江北快速路的开工,阳逻市场即将进入加速增长阶段。框架结构:高层逐渐崛起如保利圆梦城,住开本地、武汉市内、本地产业迁移客户,投资客阳逻房地产市场历史发展阶段市场特征9阳逻房地产市场阶段性存在的问题问题1:市场低迷时期,多数开发商资金回笼难,导致阶段性价格战升级区域楼盘达20多处,但销量一直不旺。2008年以来,银行的口袋收紧了,贷款越来越难,前几年企业赚的钱都投入到了土地市场,导致楼市价格战持续升级。08年秋交会,不少楼盘放血自救大幅降价,价格回落到2006年的水平,房价已接近成本。有的楼盘则砍价更低,一时间楼市价格战烽烟再起。但是,楼市价格战升级的效果并不明显,销量仍未回暖。市场特征10