海口外滩控制性规划说明.doc

1 海口外滩控制性规划说明书一、现状概述 1、规划区概况海口外滩位于海口市中心组团的滨海地带,东起新埠桥,西至秀英港,包括海甸岛的南岸、长堤路、滨海大道以南约 200 米起至北侧海岸线地带,海岸线(含海甸溪),全长公里,规划用地面积公顷。现状用地功能混杂,东段长堤路海甸溪南岸为海口市最早发展的地带,沿几条传统老街为骑楼式建筑,纵深方向是以低层为主、密度很大的居民区,建筑年代较久,建筑质量较差。海甸溪北岸至二路之间的地带,在人民桥以东主要也是低层居民区,建筑密度较大,建筑质量较差。人民桥以西则主要有水产、盐务、海警等专用码头及其办公生活区和海南大学用地,建筑质量参差不齐。中段龙华路口海军 424 医院至世纪大桥一带,沿海甸溪南岸主要为新港码头及其办公生活区、水产码头商业批发街、花园新村酒店、泰华、华侨宾馆等单位,建筑大多为建省后建设的,建筑质量及环境一般,沿滨海大道两侧,集中了一些中高层办公综合楼及酒店,主要有农行大厦、人行大厦、保险公司、海景湾酒店、滨海大酒店、国信大厦等,其间混杂有盐灶村、滨海新村等居民区,盐灶村建筑较为杂乱,滨海新村由于有统一规划,相对 2 整齐。西段从世纪大桥至秀英港,滨海大道以北用地为填海造地形成的,按当时的总体规划,为金融贸易区的一部分。经过多年的建设,西段成为高层区相对集中的区域,也是半拉子工程集中的地区。在滨海大道以南,主要为九十年代初期建设的高层建筑, 有珠江广场、海关办公楼、黄金大酒店、宝华海景大酒店、南洋大厦、中化大厦(半拉子工程)等,以及近年来建设的省财税大厦、海口火电大厦等办公楼;在滨海大道以北,有海口体育馆、会展中心、人大会堂、双岛学园等公共建筑,以及近年建设的紫荆花园(一期)、海怡豪苑等高层公寓住宅区,在建的香格里拉、紫荆花园(二期) 、怡景园、信息公寓、世纪花园、昌炜城市花园、阳光经典小区等。这些建设掀起了新一轮房地产建设高潮, 但由于种种原因,这些新建成或在建的项目在不同程度上忽视了城市空间的整体性,并占用或影响到海边公共资源如用地及景观资源。附表:填海区建设项目情况一览表 2、现状存在问题( 1)用地混杂,沿岸用地为企事业单位外滩用地功能混杂,东段和中段主要为码头、商住居民村用地,沿岸线纵深可供利用作为公共开放空间的用地较少,西段沿海岸的用地,由于区位最好,景观最优,在近两年的开发建设中 3 逐渐被做为居住用地来开发,海岸线这一公共资源有可能只为少数居住者利用。(2)建筑之间缺乏对话,整体性较差。东段和中段由于建设年代不一,建筑质量参差不齐,在沿海甸溪两岸,现状建筑破旧,周边环境脏、乱、差。西段填海区一带,因缺乏整体城市设计理念指导,新建建筑之间缺乏对话,相互之间体量风格、色彩关系不尽协调。如不加以改造控制,有可能成为 90年代的国贸区的翻版。(3 )滨海地带公共开放空间不足,城区通往海边的交通, 绿化视线通廊也不完善,滨水地带之间缺乏有机联系。( 4 )滨海地带缺乏可供市民游乐的设施,现有设施不足以持续吸引市民及外来游客。( 5 )海口湾水体污染较严重,由于城市的扩张,持续排入污水,海甸溪、海口湾污染较为严重,海甸溪水质仅达国家 V 类水质标准,海口湾在龙昆沟入海口附近水质仅达国家 IV 类海水水质标准,水生生物生境遭到不同程度的破坏,海甸岛原有滩涂和水面,因早期开发建设而消失,改变了沿岸的生境,使城区缺少原有生气。二、规划目标和原则 1、规划目标○ 1整合沿海土地,控制岸线资源,保证岸线的公共性和开放性。○ 2控制交通、绿化、视线通廊,提高海边的视线通透性和可 4 达性。○ 3调整并控制区域的开发强度,创造宜人的休闲游乐环境。○ 4合理布局休闲游乐等设施,丰富外滩的文化生活内涵。○ 5改善区域生态环境通过治理污染,改造驳岸,保留或恢复水面,合理绿化,恢复区域生态环境,提升外滩的环境品质。 2、规划原则: ○ 1开放性的原则。规划应考虑公众利益,为市民提供游乐休闲的公共海滩,以“人为本”,安排各项配套设施。○ 2整体性原则。应从区域整体出发,创造连续有序的滨海环境空间。○ 3景观与生态优先的原则。侧重考虑滨海地区的景观,改善滨海地段的生态环境,提高城市环境品质。○ 4可操作性的原则。规划应结合现状,提出切实可行的方案。三、规划功能定位 1、从整个西海岸线来分析海口市新的城市发展战略中提出“发展沿江、拓展两翼”, 东、西海岸作为城市发展的两条主线,处于很重要的地位。海口外滩处于西海岸东段因地处主城区滨海滨江地带,与市民联系最为紧密,因此宜将其规划为市游乐观光、休闲的公共滨水地带, 其和西部海岸在功能上应有所区别,在景观尺度、环境生态方面应有所不同。总体上说,西海岸是以度假休闲为主,环境以宽松为主,建筑以较小尺度,亲切为宜,体现度假休闲的特色。而海口外滩则以观光游乐、商务活动为其