农村集体经营性建设用地入市四大问题.doc

.页眉. .页脚. 农村集体经营性建设用地入市四大问题农村集体经营性建设用地入市问题相当复杂,涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题, 妥善处理这些问题,需要一揽子的顶层政策设计。一、农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战? 农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的好处就是打破目前一头沉的现状,过去是大量的要素向城市流动,包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市,导致城乡发展失衡。农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村,实现城乡均衡发展。农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的,主要是会引起两个失衡:其一是政府土地财政的失衡,其二是分配不公的失衡。基层政府的土地财政依赖严重,如果经营性建设用地直接入市,对目前的征地制度造成直接冲击,地方政府的地有可能卖不出去了,因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买,价格还有可能更便宜。基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂,引发经济不稳定。另外一个挑战是如果土地巨额增值收益全部留在当地,会造成农民间的财富巨大不平衡,远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去,无法获得土地财富。目前的征地主要发生在在城乡接合部地区,要占全部土地征收的 60%-70% , 但其征地指标又有可能相当一部分来源于远郊或者偏远地区的农村撤并腾置而得来的用地指标。如果直接入市的增值部分都被少数城乡接合部的农民都拿走了,土地增值的收益分配就显得太不公平。必须建立合理的土地税收制度以及地票制度,来解决地方政府以及不同区位农民间的收入分配问题。二、在城乡统一的建设用地市场中,如何建设和完善农村集体经营性建设用地的运行机制、管理机制? 如何减缓农村集体经营性建设用地入市对现有国有土地市场造成的冲击、处理好土地增值收益分配不公问题,. .页脚. 的冲击、利用率低流转难、城乡基础设施建设停滞等问题,需要一系列的制度保障。主要包括: 1. 建立完善的土地增值税收体系。一方面对农转非农的增值要进行税收调节,另外对持有土地也应该有完善的税收体系。目前我国有关土地的税收体系急需完善。经营性建设用地直接入市,将土地收益还利于民,等于取消了地方政府的部分土地垄断权,无疑动了地方政府的“奶酪”。如何才能保障地方政府的收益?可以通过税收来解决。通过土地相关税收等调节,解决地方公共基础设施建设所须费用。许多国家都有一个暴利税,比如你炒房子,赚了几倍的利润,可能其中一半都要交税,因为你获利的过程,并没有做出多少对社会有贡献的劳动。通过开征土地相关税收体系,让地方政府能够有稳定的税源。农民卖地收入过高的话,可以征收暴利税;开发商在土地上盖好房子出售,又是一笔增值税;消费者购房后,在房产使用过程中交房产税。政府通过这些税后就能够有稳定的税源。土地用途转变后所带来的巨大增值收益可能会让拥有土地的农民暴富, 为了解决公平问题,可以设立土地收入调节税或者增值税,通过征税来解决分配不公问题。在一个推崇均贫富的国度, 不劳而获致富, 是福是祸终难定。把巨额的增值财富给当地村庄,会促使食利阶层的形成,人均贫穷的过度分化,不但扭曲人性,牺牲全体公众的利益,将放慢整个国家的