土地增值税清算政策计算.doc

土地增值税清算政策梳理中国税务报 2014 年 08 月 15 日星期五李其梅梁影国家税务总局日前下发通知,要求各级税务机关加强征管堵漏增收,提高收入增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中,就包括“加大土地增值税清算力度”。本文梳理土地增值税清算相关规定,帮助纳税人理解遵从。相关规定●清算的定义土地增值税清算,指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。●清算的总体要求纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。●清算条件应清算条件: 、完成销售的; ; 。符合应清算条件规定的纳税人,须在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。可清算条件: ,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上,或该比例虽未超过 85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (预售)许可证满 3年仍未销售完毕的; ,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 (自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。符合可清算条件规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。●纳税人办理土地增值税清算应报送的资料 、土地增值税纳税申报表; 、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; 。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。●土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: 、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; ; ,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全, 难以确定转让收入或扣除项目金额的; ,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; ,又无正当理由的。对确需核定征收的,各级税务机关要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于 5% ,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。●清算单位的确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。土地