解读土地增值税清算政策.doc

1 解析土地增值税清算业务税收政策(福州鑫金税务师事务所陈仁) 清算背景 2010 年4月 17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》( 国发[2010] 10号)规定, 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。注:这时候研究土地增值税征收管理和清算,不仅是税收问题,也是政治问题。从法律级次看, 土地增值税的税收政策已上升为国务院法规。在此之前, 列入法规的只有 1993 年12月 13 日以国务院令第 138 号发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。为此,国家税务总局连续下发两个文件,即 2010 年5月 19 日,国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税函[2010]220 号), 细化了有关土地增值税清算税收政策,如拆迁安置房土地增值税清算等。 2010 年5月 25日, 国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔 2010 〕 53号) ,提出了加强土地增值税征收管理工作意见。 2010 年5月 25日《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》( 国税发[2010]53 号)规定, 为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10 号)精神,促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用,现就加强土地增值税征收管理工作通知如下: 一、统一思想认识,全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,高度重视土地增值税征管工作, 进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区,要转变观念、提高认识,将思想统一到国发[2010]10 号文件精神上来,坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作,不折不扣地将国发[2010]10 号文件精神落到实处。二、科学合理制定预征率,加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。(1)除保障性住房外;保障性住房不预征; (2)东部地区省份预征率不得低于 2%; (3)中部和东北地区省份不得低于 % ; (4)西部地区省份不得低于 1%; 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。三、规范核定征收,堵塞税收征管漏洞 2 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于 5%。四、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,提高清算工作水平。对清算工作开展情况进行有力的督导检查,建立问责机制,积极推动土地增值税清算工作,提高土地增值税征管水平。 2010 年 10月 27日, 《福州市地方税务局关于做好土地增值税清算审核(评估) 工作的通知》(榕地税发[2010]180 号)规定, 为了进一步贯彻《福州市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(榕政办[2010]199 号)精神,促进我市房地产行业健康发展,充分发挥土地增值税调节作用,结合我市具体实际,现将进一步加强土地增值税清算审核(评估)工作有关问题通知如下: 一、统一思想,将土地增值税征收管理列入“一把手”工程二、采取有效措施,确保土地增值税预征工作到位三、严格要求纳税人限期完成土地增值税清算土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。各基层局要对所有涉及土地增值税“应清算”、“可清算”的房地产开发项目,进行逐项登记,按一户一档的要求建立台账,确保土地增值税清算项目底数清、情况明。(一)凡符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号)第二条第一款规定“应要求清算”三种情形的房地产企业,应当要求纳税人在满足应清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。(二)凡符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2