武汉万科金银湖项目之可行性研究报告.doc

武汉万科金银湖项目之可行性研究报告
目录
项目决策背景及摘要
外部环境
内部因素
项目及周边概况
宗地位置
宗地现状
项目周边的社区配套
周边环境与景观
大市政配套
规划控制要点
土地价格
与作为土地储备优缺点分析
法律及政策性风险分析
项目用地法律手续现状描述
合作方式及风险评估
风险防范、
总述
市场分析
总体市场整体简介
东西湖区住宅市场分析
东西湖区内主要竞争楼盘分析
东西湖区内市场目标客层研究和市场定位
规划建议
规划设计的可行性分析
规划设想
工程及销售计划
工程计划:
销售计划:
投资收益分析
成本预测
税务分析
投资测算
项目利润测算
售价、容积率、成本变化对投资利润的影响
现金流量测算
管理资源配置
机构设置:
人力资源需求及解决:
综合分析与建议
项目优势
项目劣势
结论及建议
项目决策背景及摘要
外部因素
在现代中国版图上,武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里,是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中,具有承东启西、接南转北的战略支点作用
武汉市城区面积8466平方公里,总人口为740万人,是华中地区最大城市;是中国六大工业基地之一,经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九,综合实力第六;具有发展住宅的优越基础;2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较,武汉主要经济指标都排名较前(见下表)
数据来源:(.cn/xxjl/dzcs/hxdb
)
指标名称
西安
长春
成都
沈阳
武汉
大连
南京
武汉排序名次
人口(万人)
675
680
1003
715
740
405
520
2
GDP(亿元)
689
824
1310

1207

1020
2
城镇居民人均可支配收入(元)
6364
5568
7649
5850
6763
6861
8233
4
地方财政收入(亿元)







3
社会消费品零售总额(亿元)



566
606


1
实际利用外资金额(亿美元)




13
缺

1
固定资产投资(不含城乡集体、私人)(亿元)



262
462


2
由于武汉优越的经济地理环境,在2001年3月召开的全国人大会上,武汉市正式提议将华中经济带(以武汉为中心)建成为中国的第四经济增长极(继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后); 3月中旬,国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区(前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园);
武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头,现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会,与东西湖区位置基本相同的后湖地区,125亩土地拍卖价高达6800万元,单价约54万元/亩。
东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域,区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等,2000年国内生产总值达32亿元,%;财政收入跃居全市榜首;区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区,已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广;市长要求该区要在10年内率先实现现代化;此外,武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域;在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划;
参见:
(1)、《武汉市城市总体规划》
(2)、《武汉市十五规划》
(3)、《东西湖区概况及规划》
东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展,区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同,大力协助万科的进驻,在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠,双方已建立了理想的互信合作关系;目前的鑫桥、西半岛地块,交通便利、环境良好,是开展项目的理想地块;
内部因素:
万科已进入高速扩张的发展阶段,进入中心城市,向四周辐射,是集团既定的发展策略;重点开发武汉,可以发挥其华中地区中心城市的区位优势,逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地;
住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势,在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科