房地产市场营销.doc

第一部分基本知识一房地产(一)房产房屋可分为住宅与非住宅房屋两大类。1、住宅住宅一般要占到城市房屋总量的50%。每套住宅内包含卧室、起居室、书房、厨房、卫生间、储藏室等若干房间,有的包括户内过道或庭院、开敞阳台、顶层花园等室外活动空间。1)按户型分类:一室一厅、两室两厅、三室两厅等。2)按建筑高度分类:低层住宅(1-3层)、多层住宅(4-6层)、小高层住宅(7-12层)、高层住宅(12层以上)、超高层住宅(30层以上)。3)按住宅的平面布局分类:点式住宅(或称墩式、塔式)和条式住宅(或称板式)。点式住宅包括“十”字形、“Y”字形、三角形、圆形和不规则形等多种形状。条式住宅包括行列式、周边形和锯齿形等。4)按住宅设计特点分类:内廊式、外廊式、退台式(台阶式)、跃层式、错层式住宅等。2、非住宅一般可分为生产用房(厂房、车间、仓库和配套服务用房等)、营业用房(商业、金融、邮电、旅馆、饭店等经营服务用房)、行政用房(党政机关、军事机关、机关事业单位的办公及辅助用房)、其他用房(文化、教育、科研、卫生、教堂、寺庙、使馆)等(二)地产1、土地利用分类:城乡建筑用地、公共事业用地、工矿用地、交通用地、特殊用地、旅游用地、耕地及其他用地。2、土地产品分类1)生地:可能和能够为房地产开发与经营活动所利用,但尚未被开发的农地和荒地。2)熟地:生地经通电、通道路、通自来水、通邮、通排水、通煤气、通热力、平整场地的加工改造后,或旧城区经拆迁、土地平整以后的空地,可供直接进行建设。“三通一平”,指通路、通电、通水和平整场地。现用以房地产开发建设的城市熟地基本实现了“七通一平”。3)毛地:城市中需要拆迁而尚未进行拆迁的土地。二、房地产交易主要有两种形式,房屋出售(房屋买卖)和房屋出租(房屋租赁)。(一)房地产买卖方式通常有三种类型:现房交易、商品房预售、房屋拍卖1、现房销售条件1)具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件3)持有建设工程规划许可证和施工许可证4)已通过竣工验收5)拆迁安置已经落实6)水、电、热、气等基础设施具备交付使用条件7)物业管理方案已经落实2、商品房预售条件1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书2)持有建设工程规划许可证3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进程和交付日期4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证3、房地产拍卖1)抵押房屋拍卖2)罚没房地产拍卖3)特殊房屋拍卖(二)房地产租赁三、房地产价格(一)房地产价格的主要类型1、基价、起价、均价、报价1)基价:经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价格一般以基价为基数增减楼层、朝向、景观等差价后而得出。2)起价:某房屋各楼层销售价格中的最低价格。3)均价:单位销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数的商。一般不是真实的销售价格。4)报价:又称标价、表格价,商品房屋出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。2、土地价格、建筑物价格、房地价格土地价格为某块土地的价格;建筑物价格指纯建筑物部分的价格;房地价格为两者之和,也就是房价。3、总价格、单位价格、楼面价格1)总价格:总价,指一宗房地产的整体价格。不能说明房地产价格水平的高低。2)单位价格:每单位土地、建筑物或房地的价格。可以反映房地产价格水平的高低。3)楼面价格:平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面价格=总地价÷总建筑面积=土地单价÷容积率4、期房价、现房价5、市场价格、成交价格、评估价格1)市场价格:市价或时价,房地产在市场上的一般或平均水平价格。2)成交价格:交易双方自由协商议定实际达成交易的价格。已完成真实价格,可能正常,也可能非正常。3)评估价格:评估价、评估值,房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。6、买卖价格、租赁价格(地租和房租)7、商品价、成本价、福利价1)商品价:成本价加上利润和税金。2)成本价:房地产开发经营投资回收价格。3)福利价:低于成本价的价格形式。房地产价格是房地产买卖的核心问题。(二)、房地产买卖价格构成1、房地产成本1)土地购置成本地租;征地、拆迁、安置费用;城市土地开发费;使用权转让税费;土地开发、经营利润。2)房屋建造成本建安工程费;公共配套设施建设费;开发间接费;管理费;财务费用;开发期间税费;其他费用;不可预见费。3)商品房销售费用主要包括广告宣传及市场推广费用(约占销售收入的2%~3%)、销售代理费(%~2%)、其它销售费用(%~1%)。总计约占销售收入的4%~6%。4)向国家缴纳的税金营业税、城市维护建设税、教育费附加、工商税、交通能源基