对杭州房价走势分析.doc

对杭州房价走势分析.doc按照温总的说法,房价要有合适的房价收入比。国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。冃前比较通行的说法认为,房价收入比在3・6倍Z间为合理区间。根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,〜30,、。考虑到房价一朝一夕不能降到位,以及屮国政府善于做统计,不可能与国际看齐。我认为取8差不多。那么开始计算:•居民家庭收入二人均年均可支配收入(近似)*家庭人口数。杭州2011年市区城镇居民人均可支配收入33700元,增长12%,。得出每年家庭收入为87283元。修正:李稻葵解读宋宝的话,房价并非一朝一夕能降到位,居民收入还会相应提高,房价下降,最终达到合理水平。这个我预估3年能到冃标就算不错。继续按12%的增长速度。则3年后家庭年收入为122626元。•套均面积:杭州执行90/70还是比较严格的,虽然30%的户型大于90平米,但考虑到一手、二手交易比例已达到2:1,而二手房主城区小户型还是比较多的。因此近似取90平米。修正:面积政策应该不大会变。■那杭州房价均价的冃标=122626*8/90=10900元/平米。修正:国际上家庭年均收入中值,而刚才算的是均值。中国是2头大的社会,穷人多,均值会偏小一点。因此房价冃标修正为11000元/平米。■最后说说冃前的降价幅度杭州目前的均价神仙也说不上來,各中介机构给出的数据只能做个参考。易居的数据是2012年1月份均价16981o这几个月又经历了大约20%的降幅。而最近新开的楼盘,价格确实有所下降。寰宇天下17000,名城公馆17000,吉祥半岛16000,钱塘消景16500,下沙几个盘10000以下。萧山余杭还有8000以下。口前均价看个13500元差不多。依照这个价格来算,降幅还有20%左右。主城区跌个15%,郊区跌个25%,滨江这样的半郊区,估计还要再跌20%。当然,再怎么降,也不可能降到建安成本以下,不然就算政府0地价卖地,也没人要了。各类成本包括建安、绿化、智能化、税费和利息总计不超过4000元/平米。