年杭州房价走势分析.doc

杭州市房地产价格影响因素及走势分析摘要:过去的十年间,中国的国民经济的不断持续的高速发展,使得新晋的房地产业渐渐的成为了经济发展运行的主流。期间,杭州市作为国际性的旅游居住城市,房地产也获得了空前的发展,进而形成了杭州市房价居高难退的结局。如何有效控制和平衡杭州房价,如何防止房地产泡沫的产生成为如今社会的重要议题。本文通过对影响杭州房地产发展的各个方面,总结影响杭州房地产价格的因素,并对杭州房价走势进行一定的分析预测。关键词: 房地产;高房价;控制平衡;影响因素;预测一、杭州房地产现状近年杭州市的房地产市场依据其连续几年的人均 GDP 高速增长、连续几年的人均收入快速增长、适宜的居住环境吸引外来人口置业、每年大量的人才引进等刺激房价的迅猛上涨,导致了杭州目前的房价也高居全国城市的前列。但目前, 房产的过热发展,GDP 对于房地产的过度依赖的缺点在全球金融危机之下开始显现出房产泡沫状态。迫于无奈,政府开始漫长的宏观调控的过程,从“国四条”到“国十一条”再到“限购令”,政府一直在规避“房价”的硬着陆。 2011 年3月1 日杭州市政府研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见),该《实施意见》暂定在杭州市已拥有 1套住房的本市户籍居民家庭,限购 1套住房(含新建商品住房和二手住房);明确“二套房首付比例至少 6 成,贷款利率不低于基准利率 倍,停购第三套房。”以此拉开了杭州房地产市场调整的序幕。由于“限购令”的出台,房地产投资增幅下滑,整个杭州楼市在本年第二季度仍然一片冷清。杭州市政府报告显示,截至 6 月底,市区可售商品房 5392 6 套,面积 万平方米,同比增长 % % ;其中可售商品住房 3747 6 套,面积 万平方米,同比增长 % % 。同时,新建商品房供给量仍在扩大。同时,销售减缓导致预售资金大幅下降;信贷从紧使已售房按揭款难以及时回笼;融资成本和建安费用上升增加了开发成本,使得杭州房地产企业的信心降至历史最低点。这也使得第二季度的杭州楼市跌落低谷。杭州市政府对于下半年房产发展的政策要求既要遏制投机性购房需求,也要保障自住型住房需求;在国家政策允许的范围内,实施差别化的信贷税收政策,保障刚性需求;加大保障性住房建设力度,落实建设用地,完善政府保障和市场调节相结合的住房政策体系;加强对房地产市场的监测和分析。希望能在下半年中,扭转颓势。在经历了 7、8 月份的持续低迷之后,杭州房产市场迎来了年度的交易黄金期“金九银十”。但是目前看来,银十”进入最后一周,楼市成交反弹彻底无望。主城区 9 月新开的 12 个住宅楼盘中,半数成交率低于 15% 。与上一统计周期相比,这 12 个楼盘成交量新增速度缓慢,平均每个楼盘每天仅成交 1套。由此可见,在限购限贷的严厉政策下,楼市反应依旧冷清,导致大批房企压力增大。近期,在杭州举行的第十八届杭州房屋交易博览会上,虽然有万科、保利、绿城等大牌房企参与,但是现场依旧是非常冷清,总成交量更是仅仅只有 129 套。房企的目标更是由以往的大卖变成了宣传,现场的购房仍然是以刚性需求购房为主, 基本不存在投资购房。另外,由于限购限贷政策的不断深入实施,许许多多的购房者目前仍然处于观望状态,并不打算立即下单。由此可以看出,杭州的