“房贷指引”的真实意图.docx

“房贷指引”的真实意图.docx“房贷指引”的真实意图2004年9月2日,银监会正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指南》(以下简称《房贷指南》)。《房贷指南》正式稿基一继承了2月26日求意见稿的内容:个人住房贷款的月还款与收入比仍控制在50%以下,但房地产企业从银行贷款自有资金比例的台阶,从30%提高到50%。此时的中国房地产行业正与宏观经济一样处在一个微妙的时刻:一方面,过热势头得到遏制,投资增长速度明显下降;但另一方面,房价总体仍在上升,国家统计局8月19日公布的数据显示,1-7月,中方米2724元,%,为1996年以来同期的最高增幅。银行总体波澜不惊《房贷指引》发表后,各大银行的总体反应是波澜不惊,但小银行的反应却不尽相同。中国工商争胜地上海分行金山支行房产信贷部经理章征认为,工行以前对于房贷的把关就比较严,审核条件也已经按照银监会和央行的有关要求进行,所以《房贷指引》基本上不会造成工行政策的什么变化。中国建设银行上海分行一位房地产信贷部经理也表示,《房贷指引》对建行基本没有影响。“比方说个人房贷不能超过三套,支出收入比不能估计《房贷指引》对一些为了拼抢市场而放松要求的小银行影响大一些。”这位从业多年的房产信贷部经理坦言。确如建行人士所言,《房贷指引》对于小银行的影响就显得小一些。华夏银行黄埔支行一位信贷管理人员的说法与大银行明显不同:“小银行风险承受能力比较差,没有那样的资金实力,泡沫我们消化不了。华夏银行因为前期错误的决策造成现在的巨大风险,所以现在的要求会严一些。现在我们要求贷款后存一定比例的定期存款做保证金,全部利率上浮10%。”但同是小银行,广发行上海分行一位信贷人员的表示并不相同:“前一阶段房贷我们已经收得比较紧,所以指引出台后也没有收得更紧。紧缩政策对我们的影响已经过去,我们个人房屋信贷现在比以前更忙,做的业务更多了。”个贷政策先紧后松复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为,面对今年上半年开始的宏观调控,各商业银行对房贷业务的反应基本上是先紧后松。华伟分析,对于国有大银行而言,由于领导是行政任命,所以在监管当局的紧缩政策出台后,大国有商业银行自上而下各层领导的第一反应,就是几乎一刀切地坚决执行,以避免承担风险和责任。在《?望东方周刊》采访过程中,广发行上海分行有关房产从业人员透露,在7月前的一段时间,上海工行和中行几乎就停止了发放个人房屋信贷,房贷审批通过率极低,除非个别贷款成数很低、价格不高的一手房。而从上海房地产中介神州房产传来的消息也证实,5、6两个月,银行对中介公司上报的贷款申请通过率一度下跌到10%。在广东,4月间,建行广东分行为了控制房贷不良率的上升,曾一度停止部分分支行的房贷业务。中行、建行、工行等国有大银行严控房地产贷款的同时,不少小银行把它看成千载难逢的市场扩张机会,纷纷逆势而上,开始蚕食大行的房产市场份额。根据人行数据,截至2003年年末,上海个人住房贷款余额为1709亿元,其中股份制银行的房贷增幅高达156%。对此,各大行也没有等闲视之。因为即便存在潜在风险,但房地产贷款,尤其是个人房贷,还是商业银行最优质的资产。到2003年末,中国房贷市场份额最大的工商银行,个人住房贷款收息率一直保持在99%以上,%,2003年个人住房贷款利息收入达148亿元,比上年增加28亿元:而