蔡甸一中南向地块前期策划及定位报告.pdf

谨呈:金亿城房地产开发有限公司蔡甸一中南向地块前期策划及定位报告2011/03奋斗,我们永不止步……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ART1项目本体界定PART2核心问题解析PART3整体市场分析PART4项目整体定位PART5物业发展建议PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建目本体界定项目地块情况项目SWOT分析物业优势及劣势分析分析结论PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建况︱项目区位Ø城市的商业中心分别以老城的中百仓储和以金家新都汇新中百仓储为中心,构成两个城市商业中心;Ø随着城市的南移东扩,项目所处的商业区位属于城市未来的发展方向,大型中心住宅区围绕,居住氛围浓厚,商业前老城区景较大;新商业中心城市主轴线蔡甸大街PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建况︱地块概况北:蔡甸一中西:菜地,原生树东:祥鑫天骄城目前地块内为菜地南:菜地,莲花湖大道及少量的原生树木,易于项目基础快速开挖。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建况︱项目配套由于蔡甸城区较小,区域内市政公建配套齐全周边教育:蔡甸一中、在建中的长江大学医疗设施:市十三医院、市中医院、红十字医院购物设施:中百仓储金融设施:建行、农行、工行PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建况︱用地指标主要经济技术指标一览表(方案一)主要经济技术指标一览表(方案二)序列项目名称数量单位序列项目名称数量单位1净用地面积37999㎡1净用地面积37999㎡2总建筑面积125600㎡2总建筑面积125440㎡住宅建筑面积110600㎡住宅建筑面积94440㎡酒店建筑面积10000㎡酒店建筑面积5000㎡商业建筑面积21000㎡商业建筑面积10000㎡%%%%"pdfFactoryPro"试用版本创建T分析优势(Strength)劣势(Weak)Ø交通优势:项目紧临城市主干道蔡甸大街,道路畅通;Ø居住氛围:项目位于城市的最西边,项目西边、南边为农田,居住氛围目前一Ø配套优势:项目附近配套齐全;般;Ø地块优势:场地平整,净地,面积较大;Ø地形劣势:项目北面临街约100米,呈Ø教育资源优势:项目正北为蔡甸一中,南面狭长形状;不远为建设中的新长江大学,教育氛围浓厚,学生多;机会(Opportunity)威胁(Threat)Ø城区规划机会:城区规划沿蔡甸大街东移南Ø商业威胁:商业可能会受蔡甸区金家项拓,项目区域为城市未来发展方向之一;目中百商业、老城区中百仓储、汉阳王家湾商圈的威胁;Ø新长江大学:蔡甸一中约3000师生,在建中的长江大学约10000师生,将给本案带来大量Ø住宅威胁:住宅受到现有项目的威胁;的商业和住宅消费人群;PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建劣势分析方案一方案二优势1、商业面积更大,可能获取的利润更1、住宅面积更大,更容高易回现,销售风险更小2、商业部分靠东部一层商业,价值大于住宅,充分挖掘了土地的价值劣势1、商业销售风险更大1、项目整体利润相对较2、东部商业街需要等项目东边九坤项低目规划入住后才能准确评估其价格和销售周期3、过多的沿街商业围绕住宅产生的人流和噪音对住宅品质会产生一定的影响结论:项目东部商业街一定程度上影响了住宅的品质,但由于其价值利润更高,具有更大的优势,但其价格和销售速度上需要等东边九坤项目规划方案公示后才能确定。建议实施方案一。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建论项目属性:城区边缘/未来发展潜力大/拥有优质教育资源/大型商住社区蔡甸区西城区南移东拓,城拥有两大优质:市重点12万商住项南角市未来发展方向中学蔡甸一中目,商业氛围目前淡,居住拥有10000师生的新长氛围一般江大学PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建