上海花桥项目商业定位及业态规划.pdf

借力用力差异定位————花桥项目商业定位与业态规划目录▲市场分析▲地块属性分析▲市场机会点及定位▲地块商业业态规划及分布▲总结▲市场分析1:花桥镇目前商业分布及经营现状目前花桥镇的商业集中区域为花溪路、花望路沿线以沿街小商业及社区商业为主,无集中的商业中心及街区主要特点体现为脏、乱、差。目前花桥镇商业可高度概括为“集镇”2:花桥镇未来商业分布及业态分析花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道的南、北两侧。办公:以花桥国际商务城为核心超大体量商务中心。住宅:以绿地21城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区,成带状分布商业:花桥国际商务城配套商业、绿地21城配套商业为主3:目前绿地大道沿线已规划集中商业分析业态分析:为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求,目前集中商业的规划业态分为:▼酒店:位于绿地21城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店(目标消费人群21城业主所带来的消费人群)、位于中央商务城的希尔顿酒店,天天假日酒店、东方海外酒店等均为四星级以上酒店(目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差人士)▼大型卖场:由绿地引进的韩米),辐射半径地块半径3公里范围的常住人口(我地块位于辐射区外)▼建材、家居超市:由绿地引进的家世界、美饰家,基本能满足绿地大道沿线楼盘建材、家居用品的购买需求▼商业街区:绿地的香榭利大道风情商业街区为核心的沿街商业区▼菜场:绿地21城内部设置▲地块属性分析1:该地块规划设计要点地块商业建筑面积可以做到沿绿地大道不得布置条状小型商业,主要商业沿西侧沿规划道路布置2:该地块是商业的区域属性位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地21城商业的西侧地块、区域属性SWOTS:*本项目西北侧为规划型居住及生活配套区,相对于国际商务城商业、绿地21城商业具备区域优势;*位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确,我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合,风险较小(目前绿地大道沿线已规划4家高星级酒店,存在较大经营风险)*地块内水网发达,其中一条活水水系从地块中部穿越,为地块内部高档商业街区设置提供便利条件W:*本项目与绿地21城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较,明显处于劣势*本项目因商业体量限制,没有形成未来花桥商业中心的条件*本项目商业体量为建筑面积30000平方米(,商业指标做满),如只满足社区商业配套(8000平方米左右),无法消化。O:*国际商务城及项目周边住宅项目的陆续启动,未来会给本项目商业带来充足的人气*目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置,给我公司商业定位及业态规划带来机会点T:*项目周边无任何商业氛围,造势难度较大*该地块规划设计要点(商业部分)较不合理,给本项目商业分区带来风险北部工业区:居住及生活配套区核心商务区:329公顷。密集型国际办公区,生态办公区等。预计在2015年初具规模。商务启动区:135公顷临安亭,综合型办公集聚区;规划有亚太广场、中海外酒店及住宅、希尔顿酒店等。2010年完成规划建设宗地位置绿地21城:在建13平方公里,包括商业、住宅、酒店公寓、办公等大型社区。