成都龙泉驿区房地产市场研究报告.pdf

成都龙泉驿区房地产市场研究报告策划部2009年10月23日成都龙泉驿区房地产市场研究报告龙泉驿区房地产市场研究报告报告摘要龙泉驿区房地产市场研究报告共分为区域市场环境研究和区域房地产市场研究两大部分,区域市场环境研究部分整体分析了龙泉驿区的地理环境和宏观经济情况,并介绍了区域整体规划和未来发展状况;区域房地产市场研究部分则详尽地分析了区域土地市场、区域房地产宏观市场和区域房地产的中观市场,对区域历年特别是2008年6月至2009年6月的商品房供需情况进行了研究,并通过对区域内在售楼盘的抽样调查分析了区域房地产市场产品供应结构、消费者构成、区域楼盘的销售状况、以及区域入住率等情况,最后就龙泉驿区房地产市场存在的问题和今后走势进行了探讨。龙泉驿区拥有房地产开发最有卖点的生态和地形优势,在成都市近郊区县中房地产开发起步较早,到2007年,其商品房市场进入了第一个发展高峰,该年房地产各项指标均为历年最高;而后发展趋于平稳略显缓慢,2008年下半年,在国家的宏观调控、地方政策和地震灾害的影响下,房地产市场进行了调整,市场开始出现一定的萎缩,全年开发量和销售量均不如07年。2009年整体市场随市场的回暖而复苏,成交量和销售价格较08年下半年出现较大幅度的增长。从龙泉房地产市场发展的现状来看,区域内丰富的资源未能得到有效的利用,虽房地产开发起步较早,但由于大环境的影响,房地产发展水平较其它近郊相对滞后,产品档次整体偏低;商品房供应以住宅为主,商业用房比重较小,且多为沿街商业;在商品房的供应中,又以多层的普通住宅供应为主,其次是别墅(主要集中在同安片区阳光城),电梯公寓处于兴起阶段,花园洋房的供应相对较少。从产品来看,龙泉驿区绝大部分楼盘为中小规模楼盘,各自为阵,大规模开发较少,无法产生聚集效应,带动片区的整体发展。但由于楼盘价格相对较低,区域房地产市场仍具有一定优势,吸引了大量的外地客户,其中又以度假和养老需求客户居多,该类型客户的消费量和消费能力有限,无法支撑其商业需求,致使商业地产运营状况欠佳,转而影响区域的住宅入住情况,最终形成恶性循环。目前龙泉定位为山地型休闲旅游区,尤其是沿山一带具有开发中高端产品的条件,借助自身自然资源、土地资源和交通优势,在未来的几年区域产品整体品质有望提高,发展前景广阔;加上龙泉驿区目前对中低端项目的吸纳能力较强,区域有极大的客户发展空间,具有与其它区域竞1成都龙泉驿区房地产市场研究报告争成都市中高端客户的优势;同时政府对房地产业的支持力度也日益加大,龙泉政府努力通过对区内东风渠的打造吸引投资带动区域内沿山地带土地开发,盘活可利用土地7000余亩,在沿线逐渐形成又一个中高档楼盘居住区。可以预见在未来几年内,区域土地供应量将会大幅上升,房地产市场也将迎来其第二个发展高峰。第一部分区域市场环境研究一、,幅员面积558平方公里,平原和山地丘陵各半,是川西平原和龙泉山脉间的台地,也是成都市区最近的浅丘地带,非基本农田用地资源丰富,符合国家对房地产业建设用地的要求。(距成都绕城高速路9公里),行程约10分钟。区内拥有成渝高速路、三环路、绕城高速路、外环路等五纵三横的交通网络,距双流国际机场28公里,成渝铁路穿境而过,拟建设的成都东西向城市轻轨铁路直达城区中心,具有“近山不进山、近城不进城”的独特区位优势。。,距成都双流国际机场28公里,成渝铁路穿境而过,成昆铁路绕境而行,以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境,现已开通8条对接成都市区的城市公交线路,正在建设的成都地铁2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连。龙泉驿区生态环境独特优良。境内气候温和,绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映,大气质量为国家二级,是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县(区)”。各区域人口比较(2004)100806040200双流新都都江堰龙泉郫县青白江温江3成都龙泉驿区房地产市场研究报告龙泉的人口数量位于成都近郊房地产开发热点区域中的第四位,城乡居民的多少是衡量一个城市发展潜力的指标之一,适当的人口对于支持城市商贸业、房地产业有重要意义。在这一点上,双流排第一,温江最次,龙泉与新都、都江堰的差距不大。,唐代久视元年(公元700年)置东阳县,后改灵池县,宋代改灵泉县,元代设驿站而得名,至明代洪武六年(公元1373年)撤县,历673年。此后改隶简州,明代正德八年(公元1513年)置巡检司,民国初年改置简阳县行政分署。1960年,经国务院批准建立成都市龙泉驿区。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王