宿迁浦江花园项目整体定位与产品规划建议.pdf

城市心中,有个桃花源。谨以此宅献给飞速发展的苏北城市——宿迁浦江花园创造城市理想的高度……项目开发指导思想:尊重城市和谐的天际轮廓线和城市文脉的营造,追求从细节去满足宿迁人不断上升的居住审美需求。报告思想脉络图项目认知可比项目研究客群定位产品定位产品规划建议价格与营销策略项目认知竞争项目研究客群定位产品定位产品规划建议价格与营销策略项目位置•区位:项目位于宿迁经济开发区,厦门路南,富康大道西侧;宿迁新兴商圈-霸王举鼎商圈的外围,距其核心约两公里路程;紧邻义乌国际商贸城;周边(主要为向南和向西)土地资源充沛,未来有较大开发潜力;地块为中低端项目包围,区域仍处于竞争弱势地位和价值洼地,有区域突围的压力;交通状况•交通现状:区域出入交通主干道为:富康大道、厦门路;至发展大道约半公里;距主要高速出入口均在三公里范围;公交车目前主要途径厦门路,步行至站台约两分钟;•交通规划:南侧规划支路,但不影响大的交通条件;地块现状•现状:地块分布基本方正,利于布局规划;东北两侧为御庭世纪苑二期和一期,西侧原为村庄聚集,以自建房为主,现正大面积拆迁。地块周边目测景观有一定自然景观存在,向西有池塘湖泊(未来规划情况有待落实),向东可见古黄河观光带(高层可见)。地块四至•四至:地块西至富康大道,东侧和北侧临御庭世纪苑,南侧为城中花园小区,中间穿插规划支路;东侧和北侧除黄梅学校外多为荒地,南侧和西侧多为农村居住房。商业配套集中在义乌国际商贸城周边,霸王举鼎商圈向南辐射范围内;沿富康大道向北向南多为社区商业配套街铺,无统一规划,主要满足基本生活所需;地块的经济技术指标规划建设用地40亩住宅建设用地26664㎡•参数:地块总占地约40亩,,建筑密度≤30%,㎡边楼盘相比不具备规模优势。绿地率≧35%地块整体呈方形,地形平整且整体性好,利于布局规划;项目应满足地址要求,鼓励御庭世纪建设高层建筑绿化率大于等于35%,红线退本案让及围墙退界规范,周边御庭古黄河世纪已形成良好的居住氛围项目SWOT分析优势地段整体已近成熟,区域楼盘集中,认知度较高;临近义乌国际商贸城,有一定带动作用;交通以及景观条件较好;劣势项目规模较小,不利于形象的确立;为中低端项目所包围,处于价值洼地,价格突围压力大;周边楼盘集中,产品供应量充足,且同质化情况较为严重;