《民法典》解读之物业管理方面法律解读.ppt

《民法典》解读之物业管理法律政策解读★★★主讲人:王琳★★★2020年6月1日〕言《民法典》作为一部民事法律,却列出了不少条文对行政部门的职责进行了厘定这正是体现了国家对物业行业的重视,体现了对有关行政部门充分发挥政府职能对物业行业予以指导、协助的要求。同时,将行政法的相关规定纳入《民法典》中,也体现了国家对民事主体行为的指引,体现了《民法典》对业主、物业服务人在物业相关实践中的指导意义。无论是业主、物业使用人还是物业服务人,在物业领域遇到问题时,都可以合理寻求有关行政部门的帮助,依法维护自身利益。重点影响1、《民法典》颁布后,物业相关的法律法规更加完善、系统,业主的权利意识会增强2、《民法典》颁布后,政府有关部门在物业领域的职责更加明确。《民法典》颁布后,小区表决增加了业主参与度的要求,可能导致小区重要事项通过难度增大D4、《民法典》颁布后,明确要求利用公共部位开展多经业务需经全体业主表决,物业服务企业开展多经服务的难度增大。D5、《民法典》颁布后,物业服务收支项目要求公开,包干制、酬金制计费方式差异变小。心6、《民法典》明确了业主对物业管理服务合同的任意解除权,更换物业会变的更容易。《民法典》与物业有关条文解读第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分亨有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全;不得损害其他业主的合法权益第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分;享有权利:承担义务不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房;其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《民法典》与物业有关条文解读第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路;属于业主共有;但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有;但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房;属于业主共有。第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内;规划用于停放汽车的车位、车库的归属;由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;属于业主共有。第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内;规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设业主大会;选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民秀员会应当对业主大会和选举业主委员会给予指导和协助《民法典》与物业有关条文解读百七八条[业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定(-)制定和修改业主大会议事规则(二)制定和修改管理规约三选举业主委员会或者更换业主委员会成员(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项业主共同决定事项;应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定前款第六项至第八项规定的事项;应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项;应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业同意《民法典》与物业有关条文解读第二白υ千九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约;将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的;除遵守法律、法规以及管理规约外;应当经有利害关系的业主一致同意第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力业主大会或者业主委员会的决定;对业主具有法律约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的:受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资佥的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金;属于业主共有经业主共同决定;可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维慘资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的;业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业股务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配