物业管理律法规解读.ppt

1 民法与物业管理
2 合同法与物业管理
3 物权法与物业管理
4 物业管理条例
5 其他规章及规定
6 其他相关法律
第二篇物业管理常用法律法规解读
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物业管理常用法律法规解读1~3复习题
掌握
1、基本概念
民法、建筑物区分所有权、成员权
2、问答题
(1)民法及合同法的基本原则分别是什么?
(2)民事法律行为应具备的三个条件是什么?
(3)《合同法》对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的?
(4)《物权法》出台对物业管理有哪些影响?
(5)专有所有权的客体如何确定?共有部分包括哪些具体内容?
熟悉
(1)民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的?
(2)建筑物区分所有权的特征?专有所有权人、共有所有权人、成员权人各有哪些权利和义务?
(3)物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定?
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概述
民法是调整平等主体的自然人之间,法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数,民法是物业管理活动中最常用的法律规范,需重点了解掌握。
《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第6届全国人民代表大会第4次会议通过、1987年1月1日起施行。概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。
《民法通则》共9章、156条,主要包括基本原则、公民(自然人)、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。
1 民法与物业管理
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民法中与物业管理相关的内容
(1)民法的基本原则
平等原则
自愿原则
公平原则
诚实信用原则
禁止民事权利乱用原则
(2)对公民(自然人)和法人民事权利能力和民事行为能力的规定
公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。
民事行为能力的规定
10岁以下未成年人是无民事行为能力人;
10~18岁的未成年人是限制民事行为能力的人;
18岁以上是完全民事行为能力的人。
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案例一
某住宅小区成立业委会过程中,在核定产权人出席会议参加投票时,发现产权人有一位竟是13岁的孩子,经过了解方知,孩子姓蔡,是独生子,父母考虑到自己逐渐年迈,购买的房产让孩子作为产权人,可免除以后交遗产税等繁琐之事。
了解此事后,业委会成立过程就没有通知蔡某参加,召开的业主大会也没让蔡某参加,因为大部分业主认为蔡某属于限制行为能力的人,没有参加业主大会的资格。物业公司也坚决反对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵害,就把小区业委会和物业公司告上了法院,要求法院主持公道,维持自己的合法权益。
蔡某的要求合理吗?
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(3)对民事法律行为和代理的规定
民事法律行为应具备三个条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思真实表示:(3)行为不违反法律和社会公共利益。
代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理等。
(4)对民事权利的规定
民事权利中与物业管理相关的问题,主要是物权和债权。《民法通则》中对物权的原则性规定是解决不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产相邻关系的处理原则。这些规定对于业主在订立物业管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提供了重要法律依据。
债权的规定主要使用于合同问题,为了担保债务的履行,当事人可以设置保证、定金等担保方式。如在装修协议中约定保证金。
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(5)对民事责任的规定
主要包括什么情况下应承担民事责任,违反合同的民事责任和侵权的民事责任的构成,承担民事责任的方式等。
125条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人应当承担民事责任。
134条规定了承担民事责任的10种方式.
(6)诉讼时效制度
诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出保护其合法权益的请求的法定有效期限。
135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。
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概述
《中等主体之间的交易关系的法律,是我国民法的重要组成部分。
《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过,自1999年10月1日起施行。
《合同法》包括总则和分则两大部分,共23章428条。总则部分规定了合同法的基本原则,规范了合同的订立、合同的有效或无效及合同的履行、变更和解除、保全、违反合同的责任等问题。分则部分则对常见类型的合同进行了规定。
《合同法》采取了约定优先原则,有约定依约定,无约定依法定的规则
2 合同法与物业管理
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合同法中与物业管理关系密切的内容
(1)合同法的基本原则
平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等基本原则。
(2)合同订立时要注意的问题
应当采用书面