沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究.ppt

谨呈:…背景分析宏观形势分析沈阳市场研判战略方向选择苏家屯地块定位京御挟城市郊区大盘强势进驻沈阳市场,并实现多盘联动苏家屯地块总体占地面积超过600万平来首开期占她也达37万平米,全部为居住用地。整体容积率不超过市内上区,,整体容积率不越过12居住用地面积:14605万m===目前沈阳城市发展呈现出四面开花的局面,“东西南北中”的功能定位各有自身特色,沈北为生态新城■北一沈北地区于2006年11月成立,规划面积1098平方公里,以在沈阳北部“再造一座生态汏阳城”为目标,以生态和农业资源为基础再造一个沈阳生态新城东一旅游度假区阳山水旅游的精华区,也是城市重要生态基质选择优化发展,并强调与抚顺进行一体化发展,成为沈阳具有代表性的生态旅游度假区西一铁西产业新城e以装备制造业为主导产业,建设以现代建筑产业化工产业为延伸现代化产业新域,成为辽中城市群、东北地区乃至全国意义上的装备制造业基地■中一沈阳中心区■南一大浑南片区城市传统的商贸中心、文化中心、行政以2001年1月在高新区基础上建设浑南新区为起中心、信息中心,是人口、经济最集中点浑南片区将成为沈阳新的核心拓展区,形成的区域新的经济增长极快速撬动沈阳市场,实现品牌的软着陆,是当前的重要使命开盘必须形成热销世联的理解——两项目前期必须制造足够的影响力以保证指标与开发目标的关系重要程度后续开发的持续动力快销最重要的开发目标★★★★★前期标杆物业树立项目口碑书2是快钢的育接下多★★★★项目的形象亦是形成口碑的重要因素,因此前期推出产品一定有一定的展示作用令号对手进行差异化★★★争,保证快锏户是潜在家户需求实現开发日柄★★产品入市时间遵循区位发展的条件项日条件,开发★★大盘内的复合物业形态一定与区域发展程度相复合前期规避风险,中后期获取利润前期投入较大,风险大,因此需注重风险的规避,待区域价值有所捉升,可实现更大程度的利润根据核心发展条件,及其需要分析的核心问题如何看待沈阳市场?如何看待区域市场?理渍各项且整体开发思路找寻切合沈阳市场及地块区域的启动模式行业形势的转变,除调整政策另外重要的原因是影响中国房地产黄金十年的基本背景因素发生变化房地产黄金十年背景:全球贸易、信用、工业、中国城市化口过去10年,出全球贸易额暴涨导致的经济繁荣景象将狴以为继。口过去10年,由全球货币信用额暴涨导致的虚拟经济繁荣的景将不在口过去10年,全球业增加占GDP的比重下降,工业大发展导致的经济持续繁荣将面临挑战口过去10年,中国快速增长的城市化引发的国家投资将趋于正常化通过推进住房信息系统建设、扩大房产税试点范围、加快房产税实施、加强税收等手段巩固房地产市场调控作用上海、重庆:房产稅试点开始>2011年1月27日,上海重庆宣布次日开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为05%-%住建部:首次提出加快推进房产税,试点范囯扩大>住建部日前表态,要求2012年6月底前,全国40个主要城市的个人住房信息联网>住建部部长姜伟新在部署2012年工作的过程中,个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分。2011年12月26日,国务院副总理李克强表示,2012年要积极有序推进财税改革,继续清费立税,全面改革资源税制度,稳步推进房产税改革试点,研究制定环境保护税费改革方案国务院:加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国,收入将用于保障性住房建设>合理谓节收入分配>改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设大量保障性住房与商品房同期入市,房地产“双轨制”促使行业规则发生重大转变,房地产行业进入下半场温家宝总理两会表态:将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设保障性住房和商品房建设两者不可偏废。将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设“十二五”时期的主要目标和任务:全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。◆随着数目巨大的保障房进入市场,宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。地方政府由卖地转变为产业的推动者,开发商由地产商转变为房产商。◆房地产市场重新进入上行周期,但在行业调整和行业规则转变的大背景下,房地产市场也不会像2009年至2010年一样,出现较为极端的报复性反弹。房地产行业将进入依靠资本、产品、专业能力赚取利润的时代。而过去那种,依靠土地升值赚取暴利的时代将一去不复返。