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济南房地产宏观环境分析1济南地理位置济南市南依泰山,北跨黄河,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上,地势南高北低。地形可分为三带:北部临黄带,中部山前平原带,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区,平阴、济阳、商河3县和章丘市,共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省--山东省的省会,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。,2003年、2004年的增长率均比是年增长多一个点,在2004年后,达到一个平稳增长的局面,%左右,济南市的GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势,表明济南市的经济发展基础扎实,发展前景看好。,一直保持较高的增长速度,但投资增长率出现明显的起伏。以2005年为分界线,在这之前的固定资产投资额都保持着一个逐年走高的增长率,%,在到2004年的29%,%,这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的,而在2006年,虽然固定资产投资额仍然保持着25%的高速增长,但与2005年相比,已经下降了接近7个百分点,与2004年基本持平,表明在2005年国家实施的宏观调控措施下,济南市的固定资产增长在量上有所放缓,但在质上有了相应的提高。,2002年与2003年的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在9%,而到了2005年增长率则比2004年有了一个较大的飞跃,%,而2006年的增长率则与2005年几乎持平。参考济南市近年GDP的增长趋势来看,表明济南市城市居民的收入水平在前期经济稳定增长的情况下,在2005年得到了一定程度的释放,收入增长开始与经济增长水平相适应,由此所带来的消费潜力还有待进一步挖掘。,每年的增长走势不稳定,2003年和2005年的增长率都保持在17%以上,但2004年和2006年的增长率则相对上年有所下降2-3个百分点。表明济南市城乡居民的储蓄意愿及行为随着经济发展的背景出现一定的波动。但年平均15%以上的储蓄增长率则在一定程度上说明居民在为今后的诸如购房等大额支出做积累。,近年济南市的社会消费品零售总额一直保持较高的增长趋势,基本维持在16%左右的一个增长水平,尽管每年都有一定的增幅,但变化不大,,不到1%,相较于济南市的GDP、固定资产投资每年的增长幅度来说,则显得不那么突出。同比而言,济南市社会消费品零售总额每年都能保持在16%左右,说明济南市居民的消费意愿和消费能力都是保持一定的增长水平。2006年的全社会消费品零售总额达到939亿元,接近天津2005年的社会消费品零售总额,说明济南市当地的消费能力较强。小结1济南市的宏观经济发展水平在2004年后保持一个比较平稳的发展