2006年度4月份天津市房地产市场分析研究报告.doc

2006年度4月份天津市房地产市场分析研究报告

天津仁爱龙都建设有限公司
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研究发展部
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YF-06-
内容:
2006年度4月份天津房地产市场报告
拟稿人:吕璐
部门负责人签名及日期:
致:研究发展部经理(请签署明确意见)
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致:产品总监(请签署明确意见)
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致:执行副总经理(请签署明确意见)
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签发栏:(请签署签发日期)
请相关执行部门对以下选项按□内打“√”办理
( 将书面稿存入企管部
□将电子版稿发企管部
注:相关领导如认为依本人职责即可对上报文件签发,则请直接在签发栏签批意见。

本期导读
国际环境背景:人民币增值,国外热钱大量涌入,房地产行业成为国际炒家首选;
国内环境背景:宏观调控一周年,房地产市场全国漂红,主要大中城市价格呈报复性反弹。
4月27日,央行一年半来的第三次加息被认为是拉开了新一轮宏观调控的序幕。
房地产是区域性资本密集型行业,微观层面它与金融密切相关,宏观层面它区域壁隔更为显著。宏观调控需要针对不同区域,不同房地产细分市场,出台针对性举措方能疏导整体经济的良性发展。
单纯提高贷款利率而保持存款利率水平,一方面反映出政府鼓励投资的态度,另一方面宣称抑制投机,稳定房地产价格。研发部分析认为,政府举措实施原因主要有以下几方面:
提高贷款利率为规避由于人民币增值带来的通涨压力;
提高贷款利率尽快盘活大量民间资本,推动整体经济运行;
通过保持存款利率,鼓励资金向证券市场流入,规避热钱进入带来的金融风险。
由于房地产行业准入门槛的提高,规避由于热钱的过分集中造成的房地产泡沫,分散热钱投资方向。
该举措给房地产行业带来的影响分析,详见月度热点政策方面:新一轮宏观调控山雨欲来

报告索引
5第一部分 市场概述
5【一】 土地市场
8【二】 商品房市场
13【三】 三级市场
16【四】 商业地产市场
20第二部分 重点楼盘跟踪
20【一】 5月份重点新增项目销售情况跟踪
20【二】 主要竞争项目5月份销售情况跟踪
22第三部分 月度热点
22【一】 政策方面:新一轮宏观调控山雨欲来
22『资讯一』
22『资讯二』
22『资讯三』 央行酝酿提升个人住房贷款首付比例
23『资讯四』 深圳:政府金融6部门合力 8招调控深圳房价
23『资讯五』 北京:扩容存量房
23【二】 市场方面:房交会成为行业晴雨表,市场推广职能逐步退化
23『资讯一』 天津房市步入一级城市阶段
25『资讯二』 商品房二手房成交套数基本持平
25『资讯三』 土地信息首次亮相房交会
26【三】 行业篇:去赚外国人钱
26『资讯一』 北京高档楼盘海外销售渐成气候
26『资讯二』 天津房产投资新亮点:去赚外国人钱
27第四部分 市场看点
27【一】 5月份房地产新增项目看点
27【二】 人民币利率上涨,引发房地产市场投资扩张
29附件Ⅰ:各区县政府所在地城镇基准地价(2006-05-08)
30附件Ⅱ:中心城区基准地价(2006-05-08)
31附件Ⅲ:4月份塘沽区挂牌成交地块公告
32附件Ⅳ:中指研究院:2006天津最新住宅价格变动走势报告
38附件Ⅴ:2006年春季房交会市场问卷调研分析(合富辉煌问卷调查报告)


市场概述
土地市场
数据指标
2006年4月,,相当于上月的两倍,与2月份基本持平。供应区域主要集中于静海、宝坻,市内六区在和平有小幅地块供应。本月土地成交主要集中在塘沽区,共成交13幅,总面积达到100余公顷。
本期土地市场主要特征
供应地块中公建性质占有较大比例,商业市场竞争将会愈加激烈。
随着十一五规划的逐步落实,天津市土地供应市场的重点逐步移向环外地块,环外新城的规划建设将遇到前所未有的机会。
本月的成交主要集中在塘沽区,且大部分地块位于塘沽区海河以南,可见塘沽区海河以南规划的建设将会成为重点。另外,本月继续有4幅地块出让,总面积为28公顷左右。塘沽区将开始大规模的规划建设。
本月静海成交地块占有较大比重,主要集中在大邱庄和团泊村。

附表1-1-1:2006年度1月份天津市各区县招牌挂及成交地块一览表(数据截止至1月25日)
市内六区
和平区
河西区
南开区
河东区
河北区
红桥区

本月出让
本月成交
本月出让
本月成交
本月出让
本