2006年惠州市淡水项目地块前期策划提案.doc

2006年惠州市淡水项目地块前期策划提案
城市布鲁斯前期策划提案
精英
你好!
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——淡水项目地块前期策划提案
策划脉络导示
产品建议
开发策略
市场判研
项目简析
分析定位
推广策略
ORIENTATION TACTIC
PART I 城市布鲁斯项目简析
→开发背景简析
→项目地块简介
项目简析
开发背景简析
背景一:深圳房价飞涨,可开发用地不足200平方公里,“大深圳”同城生活圈呼之欲出
定基指数:1997年=100
可支配收入
定基指数
住宅销售价格
定基指数
(深圳:2006年房价收入比高达12:1)
深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度,消耗了前9年的收入增长空间。
深圳关内已无地可用,关外可开发用地不足200平方公里,可用于地产开发的面积更少,深圳地产将驶向何方?
走出去是必然的选择。
数据来自搜房网
背景二:惠阳-大亚湾地产历经“阵痛”,数年后,生机呈现,经济快速发展!
90年代初,惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动,片区内各行业,特别是石化相关产业投资项目规模聚落,但适逢亚洲金融危机国家政策调整,惠州经济承受了“断脉”之痛,区内投资紧缩,这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。
2005年惠阳生产总值781>.1亿元,%,人均GDP2957美元;
缓慢发展综合发展型
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
超速发展
单纯数量型
发展特征
改善需求为主
改善需求
为主
生存、改善需求
生存需求
需求特征
8000以上
4000~8000
800~4000
0~800
人均GDP
(美元)
减缓发展
阶段
平稳发展
阶段
快速发展
阶段
启动阶段
发展阶段
快速发展
大于8%
稳定发展
5-8%
停滞
4-5%
萎缩
小于4%
房地产业状况
经济增长
项目简析
开发背景简析
背景三:品牌地产商规模开发、地产渐显生机,惠阳-大亚湾市场,众势优聚,催生新地产经济。
预计07年启动
——
43万平方米
新阳城
预计07年启动
大亚湾西区
60万平方米
东部集团
预计07年启动
大亚湾西区
61万平方米
珠江投资
预计07年启动
惠阳三和
173万平方米
振业地产
熊猫国际已启动
大亚湾区域
480万平方米
熊猫地产
1257万平方米
总计
预计07年启动
大亚湾
40万平方米
中联项目
尚未启动
新桥
400万平米
碧桂园
备注
位置
占地面积
企业名称/楼盘名称
目前区内通过对已售出、转让地块的盘整,将土地统一重新规划出让,国内知名发展商纷纷前来圈地,同时中心地带小块土地盘活也在加剧,预计今年,惠阳、大亚湾将大盘竞出,催生新一轮地产经济浪潮,区内房地产业将进入发展的黄金时期。
项目简析
开发背景简析
PART I 城市布鲁斯项目简析
→项目地块简介
→开发背景简析
项目简析
项目地块简介
开城大道—淡澳河
项目位于惠阳区开城大道旁,距淡澳河仅150米左右,临近新开发楼盘“金碧雅苑”和“城市丽景”及在建的“左岸春天”。
城北新区
行政中心区
老城区
大亚湾经济开发区
惠阳区规划
2006-2010
本项目
周边配套尚不成熟,当地政府规划执行力度不足,规划利好,当前利空。
但是由于惠阳受多年经济因素困扰,虽然区内各地块规划较好,即没有得到落实。政府规划作为能力较差。
因而虽然本项目周边规划拓宽公路,工厂迁徙、公建配套逐渐完善等,但预期实现时长及可能性却不能预料,如在本项目开发期间不能实现,周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。
总体来说,本项目地块周边配套尚不成熟,规划利好,当前利空。
项目简析
项目地块简介
PART II 宏观调控下的区域市场
→宏观调控下的地产经济
→区域经济发展现状分析
→区域地产经济发展现状
→区域地产经济发展展望
市场判研
宏观调控下的地产经济
近年来,全国房地产市场持续升温,区域泡沫若隐若现抑地产市场------
现象一:全国重要经济城市房价呈两位数增长,房价收入比大幅提高。
现象二:大陆富布斯排行前10名,六位从事房地产行业。
现象三:房地产进入全民投资阶段,泡沫隐现。
2005年6月1日,国家税务总局:个人购买住房不足2年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税
2005年3月26日,国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》(俗称国八条)