2006年济南市盛世华庭项目前期策划报告.doc

2006年济南市盛世华庭项目前期策划报告
目录
一、宏观经济分析……………………………………………………………………2
13>.济南城市概况及城市规划…………………………………………………………2
………………………………………………………………6
二、济南市住宅市场分析……………………………………………………………11
……………………………………………………………………11
………………………………………………………………13
…………………………………………………………14
三、区域住宅市场分析………………………………………………………………21
……………………………………………………………22

…………………………………………………………………32
……………………………………………………………………………36
四、项目自身分析……………………………………………………………………47
1 SWOT 分析…………………………………………………………………………47
、威胁规避方法………………………………………………………………50
五、项目市场定位……………………………………………………………………51
……………………………………………………………………………51
………………………………………………………………………55
六、项目产品定位……………………………………………………………………57
…………………………………………………………………57
…………………………………………………………………59
………………………………………………………………………61
……………………………………………………………………………63
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附表
盛世华庭项目前期策划报告
第一章宏观经济分析
济南城市概况及城市规划
城市概况
地域文化

济南市位于北纬36度40分,东经117度00分,南依泰山,北跨黄河,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上,地势南高北低。地形可分为三带:北部临黄带,中部山前平原带,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是一个历史文化名城,作为山东省的省会,属于副省级城市和沿海开放城市。现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市,总面积8177平方公里, 其中城区面积3257平方公里,建成区面积295平方公里。
优美的自然环境和悠久的历史文化及浓厚的泉文化,使济南极具文化氛围,这对于本地居民的生活习惯、消费习惯都有着极大的潜在影响。以房地产而言,脱离了钢筋混凝土的冰冷,而具有一定的文化特色、蕴含着文化品位的楼盘,市场利好消息不断。这不仅仅是全国的普遍现象,在济南也是一种典型现象。因此在济南,具有品位的楼盘,不会缺乏市场;占领市场的楼盘,一定具有特定的文化品位,而打动大多数泉城市民。济南市下一步房地产的发展,不论方向如何,不论结构、楼体类型、环境规划等等因素有多少新的变化,始终都不应该脱离文化这一中心,才能创造良好的销售业绩。
城市建设
近年来,为了改进城市容貌和基础设施,济南市加强了基础建设的投入。
●城市道路建设
加快建设城市快速路系统,将北园大街、二环东路、二环南路和济微路改造为城市快速路,新建大金路、二环南路西向延长线等城市快速路;加强各片区内主干路系统和城市中心区微循环道路的建设;重点建设改造36条城市快速路、主干路,29条城市次干路,51条城市重要地区的支路。加强综合交通枢纽建设,初步建立以快速公共交通为骨干,常规公共交通为主体的公共交通服务体系,结合城市主要客流走廊,建设北园大街、纬二路等100公里的快速公交线路。
城市环境综合
济南市拟借“南水北调””之机,投入90亿元治理济南城区30公里长的小清河河段,另外济南市主城区其他河流如东泺河、工商河、玉符河等河流的治理改造基本上已经提上日程,预计3年内将会开始治理。
房地产楼盘档次高低不仅仅取决于项目本身的规划设计、建设配套等,还有很大一部分决定因素在于外部的市政配套等。同等品质的楼盘因为所在位置区域不同,其价格差距往往很大,距离市中心较近的价格要比距离市中心较远的住宅高很多,这种差距主要就是市政配套的差距。
城市概况综述
济南作为山东的政治、文化、教育中心,是山