2007年哈尔滨市双城项目市场调查报告.doc

2007年哈尔滨市双城项目市场调查报告

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第一章双城市宏观背景分析
一、社会经济发展
1、城市性质
双城,位于黑龙江省省会哈尔滨市西南30公里处的松嫩平原上,是黑龙江省的南大门。
双城,又称双城堡,是东北历史名城,满族发祥地之一,有“南有辽阳府,北有双城堡”之说。“白山黑水帝业兴,金源右翼古双城”。八百年前,金太祖完颜阿骨打曾在涞流河(拉林河)畔煮酒谈兵,境内至今尚存金代达禾、布达两座古城遗址。
这里是一座历史悠久的文化古城。
2、城市规模
双城市位于松嫩平原中部。东西长85公里,南北宽65公里,全境总面积31121>.3平方公里,,,占全境面积的93%;水域面积325397亩,占总面积的7%。全市幅员面积3112平方公里,辖9镇15乡1个社区246个行政村。
交通发达,京哈、拉滨两条铁路和同三、京哈、哈前、哈大四条公路穿境而过,距哈尔滨国际机场仅30公里,松花江主航道通过我市永胜、临江两个乡,并且在临江乡的三家村设有船站,水、陆、空交通便捷,区位优越。
二、人口情况
至2006年末,全市总人口807312人。其中,男性人口410722人,女性人口396590人;农业人口639559人,非农业人口167753人。
三、城市规划与发展
1、城市发展动力及规划
双城市以打造经济强市、全面建设小康社会为工作目标,依托农业基础优势,深入实施产业化、工业化、城市化战略,把县域经济发展定位于“根植于种植业,拓宽于畜牧业,深化于加工业,升华于建设绿色食品城和中等规模哈尔滨卫星城”。
通过以城带乡、以工促农、城乡联动、工农结合,实现了县域经济的良性互动、循环发展。
双城是全国闻名的粮食生产大县,2005年被评为全国粮食生产先进县,荣获省农村经济工作综合先进县,农业产业化工作先进县,畜牧业生产先进县。
同时也是全国食品工业百强县之一,2007年被国家评为食品工业强县之星、县域食品经济发展示范县。
2、城市发展对地产市场的影响分析
地产市场未来几年会持续以市经济增长平均值或高于平均值的增长率上升
城市的发展,带来了更多商机,同样也促进了居民的消费热情。
2006年,双城市生产总值实现1389120万元,按可比价格计算,%,从2000年开始,已连续7年保持两位数增长。
城乡消费市场的活跃,使市场销售不断增强,而其中建筑业增长最快,2006年建筑业增加值实现3992万元,%。本年施工房屋面积1156401平方米,%;其中,住宅431597平方米,%。竣工房屋面积 906422万平方米;%;其中,住宅431597平方米,%。
从上面数据可以看出,%%相近。这说明建筑业在双城市已进入了稳步发展阶段,今后几年,除特殊情况,会持续以此值或高于此值的增长率稳步上升。建筑业的发展空间巨大。
四、消费特征
消费需求显著增强
1、人均收入水平
随着经济快速发展,城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高,为房地产市场的快速发展提供了基础。
初步测算,2006年人均地区生产总值17207元。
非公有经济增加值实现1064250万元,%;%。市场物价呈上升趋势。%。
八大类消费品价格指数为:
%;%。财政收入减少,支出增长加快。
2、城乡储蓄存款
2005年底,金融机构各项存款余额329527万元,%。其中,企业存款额46285万元,%。城乡居民储蓄存款余额283242万元,%。金融机构各项贷款余额217998万元,其中,短期贷款176255万元,中长期贷款34145万元,%;个人中长期消费贷款10149万元,%。
4、居民消费特征
家庭结构变化
家庭人口逐渐减少,家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。家庭结构的变化使得消费者更加关注家庭主人、与孩子的生活空间,更加注重生活质量,因此较大面积户型需求较多。
对项目长期慎重考察
通过对双城市房地产住宅项目的调查了解,建筑规模在5万平米左右、销售率达到85%以上的房地产项目销售周期一般都在二三年。同时,很多项目只注重外观等直观形象建设,其它软件并没有引起重视。
房地产市场产品供应不足,且市场中的产品本身也处于较慢的成长中,使得消费者从有购房意向,到确定购买的决策时间一般较长。
第二章双城市房地