“保利德阳项目”市场定位及营销策略竞标提案4.doc

“保利德阳项目”市场定位及营销策略竞标提案4
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起步期:建筑体量
建筑体量确定
通过相关案例的分析判断,叠拼+联排的容积率一般在01>.8-,18层+-,根据线性规划模型,并进行修正,建议各种产品的体量如下表所示:
开发用地
产品形态
占地面积(亩)
容积率
建筑体量(万㎡)
高层
18层
225

约23
33层

约31
别墅
叠拼
250

约12
联排

约3
合计
475

约69
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起步期:户型及配比
户型面积区间及配比
结合德阳客群的需求特征及产品特点,起步期住宅的户型面积区间及配比如下:
产品类型
户型区间
目标客群
面积占比
小计
高层电梯
90-110
首次置业、首次改善
25%
79%
120-130
首次改善
40%
150-170
首次改善、多次改善
14%
联排别墅
200-220(中间)
多次改善
5%
5%
220-250(端部)
多次改善
叠拼别墅
180-200(一跃二)
首次改善、多次改善
16%
16%
200-220 (三跃四)
首次改善、多次改善
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设置理由一:设置多种户型面积区间,满足多元客群的购房需求
根据我们对中高端人群的问卷调研结果,各种户型面积的需求都存在,但120-180平米的改善型需求占到了绝对的比例。
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起步期产品细节
设置理由二:结合产品特点,控制总价,填补市场供应空缺
从城市发展来看,别墅户型面积变小的倾向很明显,动辄300平米以上的户型以逐渐绝迹,本项目别墅产品定位为城市住宅,因此,单纯做大是产品定位否定的方向。
此外,别墅产品作为德阳市场的稀缺产品,控制总价降低购买门槛,利于吸引人群关注,扩大消费群体。
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产品设计要点:联排
产品设计要点
联排别墅
避免街墙化的立面和形体,凹凸建筑块体布置,增加建筑物采光通风面,建筑体形似双拼。
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产品设计要点
院落处理
端部户型呈U型的布局方式。巧妙的把院落空间划分为前院、中院、后院,达到步移景易的效果。
中院
前院
后院
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产品设计要点
联排别墅功能空间——客厅和主卧空间放大,保证舒适型
户型划分标准
分层起居功能
最小面积标准(m2)
最小开间标准(M)
最好朝向或自然通风情况
200-220平米(中间)
220-250平米(端部)
一层
客厅
45

南向
餐厅
15

朝向均可
次卧室一
15

朝向均可
公共卫生间
5

采光通风
中厨房
10
3
采光通风
生活阳台
8

采光通风
二层
主卧室
20

南向
主卫
8

朝向均可
步入式衣帽间
10

朝向均可
次卧室二
(含卫生)
18

南向
次卧室三
15

朝向均可
家庭厅
15

露台
15

采光通风
备注
露台为开放性的空间,不计算建筑面积
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产品设计要点:叠拼
叠拼别墅
叠拼别墅的难点在三跃四户型。
三跃四
一跃二
一跃二入户
三跃四入户
解决方式一:
一跃二和三跃四户型从建筑前后两侧分别入户,并在底层给三跃四设置地面花园,加设电梯,解决三跃四户型有天无地的困扰。
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起步期产品细节
解决方式二:
严格控制三跃四的户型面积,加大室外露台的面积。形成与地面花园相互交错的立体景观空间。
三跃四
一跃二
一跃二户型
私家花园
三跃四户型
私家花园
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叠拼别墅功能空间——客厅和主卧空间放大,保证舒适型
户型划分标准
分层起居功能
最小面积标准(m2)
最小开间标准(M)
最好朝向或自然通风情况
180-200
(一跃二)
200-220
(三跃四)
一层
客厅
30

南向
餐厅
15

朝向均可
次卧室一
15

朝向均可
公共卫生间
5

采光通风
中厨房
8
3
采光通风
生活阳台
8

采光通风
二层
主卧室
20

南向
主卫
6

朝向均可
步入式衣帽间
8

朝向均可
次卧室二
(含卫生)
15

南向
次卧室三
10

朝向均可
露台
20

采光通风
备注
露台为开放性的空间,不计算建筑面积
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