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2008年上半年上海市房地产市场研究报告
第一节、2008年上半年上海市普通住宅市场专题报告
13>.1全市普通住宅市场行情
08年上半年全市普通住宅市场特点简介
◇2008年上半年全市普通住宅价升量减
2008年上半年全市新建普通住宅成交量为451万平方米,较07年下半年1025万方减少了56%,主要是受到宏观调控影响导致成交量锐减。2008年上半年全市新建普通住宅成交均价为13045元/平方米,较07年下半年9468元/%,涨幅明显,由于成交量急剧萎缩,成交结构发生变化,中心城区的成交量比重大增,最终促使整体成交价格上涨。
◇2008年上半年普通住宅供需平衡
2008年上半年,全市一手普通住宅新增上市量(新增供应量)合计为486万平方米,%。08年上半年合计成交一手普通住宅451万方,较07年下半年减少了56%。动态供需比(新供应量:成交量)为1:。虽然成交量大幅萎缩,但由于供应量也相应减少,整体呈现供求平衡。
◇2008年上半年内外环普通住宅成交比重大增
2008年上半年,,%,%。是三个环线区域中,唯一比重增加的区域。内环以内普通住宅较07年下半年减少1个百分点;。
◇2008年上半年三环线区域价格齐涨
2008年上半年内环以内普通住宅成交均价涨幅为40%;%;%。三个环线区域成交均价都涨幅较大。由于各区域优质项目的集中成交,令三个区域成交均价齐涨,最终拉升上半年的整体成交均价。

2008年上半年全市新建普通住宅成交均价为13045元/平方米,较07年下半年9468元/%,涨幅明显。2008年上半年全市新建普通住宅成交量为451万平方米,较07年下半年1025万方减少了56%,主要是受到宏观调控影响导致成交量锐减。
进入08年以来,普通商品房市场很大程度上延续了07年末的行情,受宏观调控影响,成交量在低位徘徊,各月成交量都在90万方以下。但成交均价却由于各区域高价楼盘的集中成交而一路高歌猛进。期间,1月份由于内环内区域的拉升,成交均价突上涨至11290元/平方米,%;2月份受春节影响成交价、量双双回落,,不及前一个月的二分之一;但节后3月份成交量出现小幅反弹,,恢复至07年12月水平,成交均价在内外环间区域的集中成交下再次上涨,达到11780元/平方米;4、5月份,市场进入销售旺季,但成交量并没有出现大的增长,,但4月份的成交均价在内环内区域的集中成交下,达到了13307元/平方米;6月份,在成交量没有放大的情况下,成交均价飞涨到16774元/平方米,创下新高,分析发现,6月份的内环内区域和内外环之间区域的成交比重增加,并受区域内众多高价楼盘集中放量影响致使价格飞涨,这些成交较为集中的高价楼盘主要遍布于浦东、长宁、徐汇、卢湾等区域。
2008年上半年数据显示,全市新建普通住宅成交量趋于稳定,市场开始理性回归,成交价格受各区域内优质楼盘集中放量影响,形成不断攀升之势。预计随着下半年供应高峰的到来,成交量会略有所上升,成交均价则受到各区域放量不平衡影响,波动加大,但总体仍将高于今年年初水平,将在10000元/平方米以上运行。


2008年上半年,全市一手普通住宅新增上市量(新增供应量)合计为486万平方米,%。08年上半年合计成交一手普通住宅451万方,较07年下半年减少了56%。动态供需比(新供应量:成交量)为1:。虽然成交量大幅萎缩,但由于供应量也相应减少,整体呈现供求平衡。
在08年上半年,大部分月份都供略大于求,受宏观调控心理预期影响,各月的供求比都趋于平衡。其中1月份延续了07年12月的整体行情;2月份受春节影响,市场低迷,供需都呈下降,;3月受反弹行情影响,供应方增加上市量,成交量也相应增加,市场但仍是供大于求;第二季度,进入销售旺季,但受市场低迷气氛影响,供应方控制上市量,成交量也与供应量几乎持平;6月份随着下半年的到来供应量略有增加。
2008年上半年,总体供应市场表现得相当稳定。主要由于供应方不断控制上市节奏,但政府不