2008年郑州龙泊圣地项目营销策略.doc

2008年郑州龙泊圣地项目营销策略
龙泊圣地项目2008年度营销策略
THE REPORT OF MARKETING STRATEGY IN 2008
Ⅰ、营销推广定位
Ⅱ、年度营销推广执行
Ⅲ、广告表现策略
目
录
CONTENTS
思源观点
Ⅰ营销推广思路
市场研判
龙泊圣地2008年所面临的市场:
独领别墅市场风骚、短期内无大的竞争对手、市场需求量增加,有效供给不足
2008年的市场是我们的了?!
北部黄河景观带:
思念果岭山水二期已完成70%销售,后期开发暂未启动;
九郡弘、盈家水岸已基本售完;
大河龙城三期体量不大,市场反应产品一般;
中心区别墅开发:
普罗旺世、中凯铂宫、森林半岛等项目仅余少量余房;联盟新城四期以洋房为主,类别墅产品少;
东北雁鸣湖组团:项目正在运作中,预计08年上半年无产品推出;
西南洞林湖生态城项目:正在运作中,预计08年上半年无产品推出;
产品研判
龙泊圣地的产品研析:
得天独厚的风水宝地,绝无仅有的原生环境;丰富的产品形态,多元尊荣的闲逸人生;高雅尊贵的休闲配套,随心逍遥的品位呵护;
我们的产品是完美的?!
推广研判
两年来龙泊圣地留给市场的声音:
自然深处,与世界同步;国际化湖滨生态城镇;唯水、唯林、唯美城邦;用一座城,体味一个湖
我们的推广已深入人心?!
以上,只是我们发现的表象特征,
2008年是中国房地产最为关键的一年;
作为居易国际的品牌项目【龙泊圣地】, 2008年是更为关键的一年!
推广研判
2008年龙泊圣地所面临的严峻形势
1、推广包装都停留在湖水及原生态环境上
2、所有主张都偏口号化
3、难以形成切实的心理触动及附加值
市场
产品
推广
1、宏观调控将进一步深化,房地产热将降温
2、保障性住房开发规模增加
3、市场竞争更趋激烈
4、市民消费冲动趋减
1、品质高档、细节不到
2、产品丰富、无亮点
3、产品制高点尚未建立
龙泊圣地最大的稀缺或切入点
不是人工的雕琢规划
而是历史与自然的造化
是龙湖形成的天然岛居滨水地貌
以及由此带来的
比肩世界的滨水岛居文化和生活方式
2008年龙泊圣地的目标:
深层挖掘,表现价值,突破数量,塑造品牌
2008年龙泊圣地目标
市场突破点的核心
建立中原别墅项目品牌领导地位
市场突破点的关键
建立市场致高点,全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象高点
别墅形象的建立
产品高点
新中式别墅风格
整合推广高点
整合攻击优势建立
我们的市场突破点
形象高点建立
形象高点建立的目标:
我们需要每一个点能达到极至,每一个都将是亮点;
从形象上,首先颠覆自我、超越自我!
形象目标:中国人的别墅,世界级的尊崇!
我们不再单纯的强调环境的美,而是直接跳出来市场;
在另一个层面,号召一种真正的品质生活概念!
形象现状:
一方面,水资源优势及原生态自然环境,是龙泊圣地留给市场的主要声音,也是被市场
认可并接受的价值点。
另一方面,过分强调水景等自然环境,无形中放大了我们离市区距离远的弱势,两年来
的反复强调,市场已麻木,客户已产生心理疲态。
显然,原生态是本案的重要卖点,
但凭此一点显然不够,
更重要的是在于发掘原生态背后的产品价值和文化价值。
形象高点建立
主题形象定位
新中式别墅群巅峰阶层私享生活场
巅峰阶层张扬着一种双赢的人生哲学:
既要“创造自己”,也要“修养自己”;既要“肯定自己”,也要“超脱自己”;既要“孤独自强”,也要“圆通自尊”;既要“宁静自省”,也要“旷达无我”。
面对“欧陆风”、“北美风”等许多“拿来主义”风格演绎到极致的现状,业界及媒体纷纷在大声疾呼:何时才能回归中国传统?
龙泊圣地吸取中式建筑文化的精髓,浓缩中国传统建筑最优美的符号,吸收西方式样建筑的空间优化原理,建造一片既“中国”又“世界”的高档别墅群。
抛弃生意场的明争暗斗,淡泊名利场的尔虞我诈,忘却情场的失意徘徊;在龙泊圣地,找到人生的真谛——生活场。
在这里,与树林、坡谷、天空、湖泊心灵感应,在这里,是完全属于你独占的生活方式。
滨水而居,是知富阶层们梦寐以求的境界,在放下忙碌事业后,寻回心灵的沉静与对
自然的质朴眷恋。
城市巅峰阶层的第一居所聚居地,湖泊涤荡了都市的尘嚣,龙泊圣地以一种更高贵
的姿态,诠释别墅生活的另类尊荣。
他们的精神家园在水边,天然湖泊的壮阔,精致水景的温情,龙泊圣地正是为他们
度身打造的亲水家园。
主题形象诠释
主题形象广告语
在世界级的水景别墅舞台上,郑州不应该缺席
同步世界的别墅生活,登陆中原

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产品高点建立
产品高点建